در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.
در مورد اماکن تجاری موضوع راحت‌تر است، چرا که بر عکس اجاره اماکن مسکونی، قانونی که حاکم بر اجاره محل‌های تجاری است، در سال 1356 تصویب شده و تا سال 1376 ادامه داشته و در این سال به قانون جدیدی جایگزین شده است. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی این مقررات می‌پردازیم.
اجاره اماکن مسکونی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید، حاکم بود.یک وکیل دادگستری می‌گوید: در مورد قوانینی که در حال حاضر بر اجاره اماکن تجاری حاکم است، می گوید: تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارتند از: قانون مصوب سال 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌‌نامه اجرایی قانون سال 76 .مسعود محمدی ادامه می‌دهد: در مجموع از این قانون‌ها این استنباط می‌شود ،اول این که، که هر قرارداد اجاره‌ای که قبل از سال 76 منعقد شده باشد، مشمول قانون سال 56 می‌باشد. دوم این که، هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال 76 منعقد شده است، اما تمدید اجاره‌ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده، چون تمدید اجاره قبلی است، مشمول قوانین سال 56 خواهد بود. اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره‌ای که منعقد شده باشد، مشمول قانون سال 76 است.این کارشناس حقوقی خاطرنشان می‌کند: یک اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد که می‌گوید: قانون خاص، قانون عام را نسخ می‌کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی، هرجا بین مندرجات این قوانین تعارض نداشته باشد، حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.
محدودیت تخلیه
این وکیل دادگستری در خصوصیات قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری اظهار می کند: قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری می‌گوید: انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست، یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستاجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت‌اند از: انتقال به غیر: محلی را که مستاجر حق انتقال به غیر را در آن نداشته باشد، اما آن‌جا را انتقال دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را الزام به تخلیه کند.جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند. یعنی در قرارداد گفته شود، از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.وقتی که مستاجر در مورد عین اجاره زیاده‌روی و کوتاهی کند برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد.نپرداختن اجاره‌بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می‌تواند اگر مستاجر اجاره‌بها را نپرداخت، برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ واقعی اجاره‌بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند، دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم، مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.
اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد، نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد.اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد، حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند، اما مستاجر این‌کار را نکند، موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می‌توان در مواد 10، 14 و 15 قانون سال 1356 یافت.این کارشناس حقوقی همچنین در مورد سرقفلی در قرارداد اجاره می‌گوید: سرقفلی را قانون‌گذار در قانون سال 56 علاوه بر حق کسب‌و پیشه در نظر گرفت، اما بعضی‌ها به اشتباه این دو را با هم یکی می‌دانند. مسعود محمدی خاطرنشان می‌کند: منظور از سرقفلی، پولی است که در ابتدای اجاره، مستاجر به موجر می‌دهد و موجر، مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش، حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است، اما سرقفلی متعلق به خود مالک است. حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند، یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در محلی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.این وکیل دادگستری خاطرنشان می‌کند: این دو ماهیت حقوقی متفاوتی دارند. موجر در تمامی موارد باید حق کسبوپیشه را به مستاجر بپردازد، اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد. در مورد نپرداختن اجاره‌بها و تغییر شغل، هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست پرداخته شود که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.در مورد انتقال به غیر هم، باید نصف سرقفلی در مورد انتقال به غیر پرداخته شود، همان‌طور که تبصره 1 ماده 19 قانون مالک و مستاجر 56 می‌گوید.
مقررات سخت
نکته مهم دیگری که محمدی به آن اشاره می‌کند این است که، طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 ، هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال 56 از اعتبار ساقط است. یعنی مستاجر و موجر نمی‌توانند شرط کنند که مستاجر از حق کسبوپیشه برخوردار نیست یا این که شرط کنند که مستاجر بعد از یک سال ملک را تخلیه کند یا چنین شرطی بگذارند که اگر اجاره را یک‌ماه نداد فوری تخلیه کند و... . این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: نکته دیگر این است که هرجایی که (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی‌تواند در آن ملک کار کند، برای این‌که حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود، تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می‌تواند از دادگاه درخواست کند. این وکیل دادگستری خاطرنشان می‌کند: این قانون زمانی حاکم است که عقد در قالب عقد اجاره است و شامل تمام مواردی است که منافع ملکی در اختیار کسی گذاشته می‌شود.
محدوده زمانی اجرای قانون در مورد اماکن مسکونی
اگر چه قانون سال 1356 در مورد اماکن تجاری تا سال 1376 به اجرا درآمد، اما در مورد اماکن مسکونی تنها تا سال 1362 اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل‌های مسکونی حاکم بود، نسخ شد. یک وکیل دادگستری در این خصوص می‌گوید: تمام مقررات سال 56 که در مورد اجاره محل مسکونی است، به موجب قانون موجر و مستاجر سال 62 نسخ شده است.
تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره
خلیل بهرامیان در خصوص اجاره اماکن تجاری می‌گوید: در این مورد قانون سال 56 و همچنین قانون جدید که در سال 72 به بعد تصویب شده است، حاکم است.وی خاطرنشان می‌کند: باید دانست که قوانینی که در سال 56 در مورد روابط مالک و مستاجر بوده است به دلیل این که تا قبل از دهه 50 به خاطر کمی ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستاجرها زیان می‌دیدند به خاطر منافعی که برای موجر وجود داشت از این رو قانون‌گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: در سال 56 اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می‌شد چه سرقفلی داده می‌شد و چه داده نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می‌گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می‌گرفت اما از سال 56 به بعد همه قراردادهای اجاره تابع قرارداد هستند.
اگر در قرارداد سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می‌شد این حق به مستاجر تعلق می‌گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی‌گرفت.وی معتقد است: البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستاجر نداشته‌ایم بلکه این به کار بردن کلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری‌ها بوده است و این کلمه عبارت‌است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی‌باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.بهرامیان در مورد حق کسب و پیشه در مورد عقد اجاره در قراردادهای تجاری ادامه می‌دهد: حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان‌دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان‌دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می‌شود.
به عبارتی، حق کسبوپیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی‌الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می‌گیرد و مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.وی ادامه می‌دهد: سرقفلی همان حق کسبوپیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال 1376 به مرور زمان به ملک تعلق می‌گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی به ایجاد می‌شود.
شایان ذکر است اگر کسی سال 1375 یکسال قبل از سال 1376 که سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق کسب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می‌گیرد.با توجه به آنچه کارشناسان در گفت‌وگو با «حمایت» مورد تاکید قرار دادند، قراردادهایی که قبل از سال 1376 در مورد اماکن تجاری به تصویب رسیده‌اند تابع قانون موجر و مستاجر سال 1356 هستند اما قراردادهای منعقده بعد از سال 1376 چه تجاری باشند و چه مسکونی تابع قانون موجر و مستاجر سال 1376 هستند.
