در حقوق ایران عقدی بنام مزارعه وجود دارد این در ماده ۵۱۸ قانون مدنی ایران تعریف شده‌است در این عقد چون زارع ریشه کشت خود را با اذن و اجازه مالک در زمین ایجاد نموده‌است و از طرفی مطابق قاعده فقهی-(حقوقی الزع لزارع و لو کان غاصب)، ریشه موجود در زمین متعلق به زارع است حتی بعداز اتمام عقد مزارعه، ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند.
تعیین حق ریشه و احیا و امتیاز صاحبان نسق زراعی و غارسین و متصرفین قانونی
در سال گذشته صلاحیت جدیدی در رشته کشاورزی و منابع طبیعی به تصویب شورای کارشناسی و هیات مدیره کانون کارشناسان رسمی دادگستری به شرح زیر رسید:«مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که می توانیم تحت عنوان حق کسب و پیشه کشاورزی بنامیم بستگی به عرف مناطق دارد ».
تعیین حق ریشه و احیا و امتیاز صاحبان نسق زراعی و غارسین و متصرفین قانونی: این صلاحیت قبلا وجود داشت، در قالب امور کشاورزی. مجموعه صلاحیت ذکر شده بالا تحت عنوان حقوق زارعانه مورد بحث قرار می گیرد. در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. چنانچه در آذربایجان در اصطلاح محلی جور نامیده می شود که بر نوعی از حق تقدم دلالت دارد که زارع در صورتی که زمین مالک را احیا و چندین سال زراعت کند، می تواند از آن برخورددار باشد. این حق بیشتر در اثر کار زراعت یا باغداری ایجاد می شود. در بعضی از نقاط اطراف تهران این حق به نام قراپشک نامیده می شود. در مازندران به نام حق تبرتراشی و حق کارافه نامیده می شود.1ساختمانهای روستایی و سایر اعیان مطابق قانون ثبت قابل ثبت است و در بعضی اسناد ثبتی سند عرصه و اعیان جداگانه و متعلق به دو نفر است.
غارسین به شکل خاص آن در اصطهبانات فارس، در مورد درختان انجیر، که به صورت دیم وجود دارد، پیوند کننده، مالک آن می شود. حقوق زارعانه قابل فروش و از طریق ارث منتقل می شود. صاحب اصلی آن در صورتی که نتواند شخصا بهره برداری نماید، می تواند از طریق کارگر کشاورزی و یا اجازه به دیگری از زمین استفاده نماید. این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود. حق ریشه، حق آب و گل، حق نسق زراعی و امثالهم در شهرها و روستاهای ایران به نامهای متفاوت ذکر می شود و تابع عرف و عادت محل است.
بعضی از محصولات کشاورزی پس از کشت، چندین سال قابل بهره برداری است مثل یونجه، نعناع و امثالهم، درختان مثمر و غیر مثمر. در این صورت کشت کننده در صورتی که به عناوین مختلف مجبور به ترک زمین شود، باید حق ریشه او پرداخت شود یا در مورد درختان غرس شده که در صورت ترک اجباری باید حقوق آن پرداخت گردد و درمورد جمله متصرفین قانونی منظور مستاجرین اراضی کشاورزی - زارعین و مستاجرین اراضی موقوفه نیز می باشد.مساله مهم در مورد تصرف قانونی،در کشاورزی و مبادله زمین و واگذاری آن به صورت کتبی یا شفاهی می باشد و به صرف نداشتن اجاره نامه کتبی حق باطل نمی شود و عرف و عادت محل در منازعات کشاورزی به عنوان مستند مورد توجه قرار می گیرد. در قوانین مختلف، درمورد اراضی کشاورزی، به مسأله عرف محل جنبه قانونی داده است و همکاران محترم درمورد رعایت عرف و عادت محل به عنوان قانون عرفی باید توجه لازم را مبذول فرمایند.حق نسق و ریشه و اعیان در قوانین مختلف آمده است که تعدادی از آنها ذکر می شود:
مستندات قانونی: در لایحه قانونی اصلاح لایحه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 25/6/58 نسق به شرح زیر:
سق، عملکرد عمرانی کسی که به آبادی زمین اقدام کرده تعریف شده است.در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی نظامی دولت مصوب 4/11/58 آمده است. تبصره 2- در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده وجود داشته باشد، بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات و عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان پرداخت و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.
همانطوری که در بالا اشاره شد: هم در عرف و هم در قوانین حق نسق و حقوق زارعانه، حق ریشه و اعیان به رسمیت شناخته شده است: حق الامتیاز:
جموعه سرمایه گذاریهای مادی، معنوی و کاری و خدماتی که یک شخص حقیقی یا حقوقی در محل کاری که عرصه آن متعلق به او نیست انجام می دهد حق الامتیاز بوده و در حقیقت همان حق کسب و پیشه کشاورزی یا دامداری می باشد که با تعریف قانونی نسق هماهنگ است. مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که به صورت حق کسب و پیشه کشاورزی می توانیم بنامیم بستگی دارد به عرف محل و اصطلاحات به کار رفته شده که در مناطق مختلف ایران به صورتهای زیر عنوان می شود.
1- حق نسق زراعی، 2- حق کارافه، 3- حق آبادانی، 4- حق تصرف، 5- حق ریشه، 6- حق آب و گل، 7- حق بنه، 8- حق جور، 9-حق تبرتراشی، 10- حق مستأجرین و متصرفین در اراضی کشاورزی کشت و صنعتها، مرغداریها و دامداریها و سایر حرف کشاورزی 11- حق بهره برداری از مزایای قانونی برای متصرفین اراضی کشاورزی نظیر حق تصرف در اراضی کشت موقت هیأتهای هفت نفره، اصلاحات ارضی و غیره 12- حق احداث اعیانی و ساختمانهای روستایی و احداث باغات 13- حق امتیازهای ناشی از تدارک نهادهای کشاورزی نظیر حق امتیاز، چاه آب، تسطیح اراضی، ایجاد نهر و کانال و امتیازهای آب برق و تلفن و غیره 14ـ سایر موارد دیگری که در عرف و عادت و قوانین، ایجاد حق می نماید. در حقیقت ارزش افزوده مجموعه خدمات و کار انجام شده، سرمایه گذاری به کار رفته در زمین که به صورتهای مختلف بالا در زمین انجام می شود، حقوق زارعانه و حق کسب و پیشه کشاورزی نام دارد.
عوامل موثر در ارزیابی حق نسق و ریشه کشاورزی
1- مدت زمان تصرف ملک یا زمان زراعت و غیره 2ـ کیفیت آبادانی زمین محل کار کشاورزی 3-نحوه تقسیم محصول بین مالک و زارع 4- کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک 5- حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره 6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و همچنین انجام خدمات مربوط 7- اجاره سالیانه 8- سایر عوامل موثر که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد 9- مدیریت و سهم مالک در اداره کشاورزی مزرعه. بر اساس عوامل ذکر شده حقوق زاراعانه، مستاجرین، متصرفین قانونی و عرفی اراضی کشاورزی متفاوت بوده و با توجه به عوامل ذکر شده به وسیله کارشناس متخصص تعیین و محاسبه می شود.در هر حال حقوق زارعانه بخشی از بهای عرصه و اعیان ملک است
حق ریشه چیست ؟
در حقوق ایران عقودی بنام مزارعه و مساقات وجود دارد . در این عقود چون زارع ریشه کشت خود را با اجازه مالک در زمین وی ایجاد نموده ، لذا ریشه موجود در زمین متعلق به زارع در نظر گرفته می شود حتی بعداز اتمام عقد ، این ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند.
در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. این حقوق عموما به نام حق ریشه و یا در اصطلاح محلی در آذربایجان جور در بعضی از نقاط اطراف تهران قراپشک در مازندران حق تبرتراشی و کارافه و یا در نقاط مختلف به اسامی مختلفی مثل : حق زارعانه ، حق سرقفلی زراعت ، حق نسق ، حق آبادانی ، حق بنه ، حق آب و گل ، حق تصرف ، حق کسب و پیشه زراعی و.......نامیده می شود . این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود.
از نظر قانون و عرف این حق برای صاحبان آن به رسمیت شناخته شده و ضمن اینکه مورد حمایت قوانین جاری کشور می باشد ، قابل به ارث رسیدن به ورثه نیز می باشد .
زارعی که صاحب حق ریشه است در زمانی که به هردلیل ملک را ترک می نماید ، باید به حق خود برسد . مثلا اگر مالک اقدام به فروش ملک خود نموده و یا اگر ملک باید برای اجرای طرح های دولتی توسط دولت تملک شود و یا به هر دلیل دیگر ... حق ریشه زارع باید ارزیابی شده و به زارع صاحب حق پرداخت گردد . میزان حق ریشه در صورت عدم توافق بین مالک و زارع ، توسط خبرگان یا کارشناسان ارزیابی و تعیین می شود .
عوامل موثر در ارزیابی حق ریشه کشاورزی :
فرمول تعریف شده ای برای ارزیابی حق ریشه نداریم و اصولا به نظر نمیرسد ارزیابی حق ریشه فرمول پذیر باشد . تعیین و پرداخت حق ریشه بیشتر از طریق توافق بین زارع و مالک و کسب رضایت از زارع صورت میگیرد ولی در صورتی که کار به قضاوت و محکمه کشیده شود ، کارشناسان با در نظر گرفتن عوامل متعددی که اهم آن شامل موارد ذیل است نسبت به تعیین حق ریشه اقدام می نمایند :
1- مدت زمان و دوران تصرف ملک توسط زارع یا زمان زراعت و غرس درخت و غیره ۲ ـ کیفیت و چگونگی آبادانی و اقدامات عمرانی زارع در زمین کشاورزی 3 -نحوه تقسیم عرفی محصول بین مالک و زارع در دوران تصرف 4- کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک 5- توجه به حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره 6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و هزینه های انجام خدمات مربوط 7- اجاره سالیانه املاک و عرف اجارات در منطقه 8- عواملی که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد 9- مدیریت و سهم مالک در اداره کردن ملک کشاورزی و مزرعه ۱۰ - بررسی در سوابق وجود یا عدم وجود توافقات گذشته بین مالک و زارع ۱۱ - نقش زارع در حفاظت و نگهداری ملک از تعرضات در طول دوران گذشته حضور زارع در ملک . ۱۲ - موقعیت مکانی ملک و اهمیت منطقه از نظر تولیدات کشاورزی ۱۳ - وضعیت و موقعیت ملک در زمان حاضر با توجه به تحولات سریع سالهای اخیر در امور مربوط به ارزش املاک کشاورزی ۱۴ - نحوه حضور و یا عدم حضور مالک در دوران تصرف ملک توسط زارع و توجه به سایر عوامل موثر حسب مورد .......
با توجه به نکات یاد شده و بر اساس تجربیاتی که وجود دارد میزان حق ریشه ای که کارشناسان برای زارع در پرونده های مختلف حسب مورد و با توجه به عوامل فوق الذکر تعیین میکنند بین حداقل ۲۰ درصد و حداکثر ۵۰ درصد از ارزش روز زمین می باشد و بر حسب اینکه چه میزان از عوامل فوق در تعیین حق ریشه دخیل بوده اند میزان حق ریشه نوسان دارد .
تعیین حق ریشه و احیا و امتیاز صاحبان نسق زراعی و غارسین و متصرفین قانونی
تعیین حق ریشه و احیا و امتیاز صاحبان نسق زراعی و غارسین و متصرفین قانونی: این صلاحیت قبلا وجود داشت، در قالب امور کشاورزی. مجموعه صلاحیت ذکر شده بالا تحت عنوان حقوق زارعانه مورد بحث قرار می گیرد. در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. چنانچه در آذربایجان در اصطلاح محلی جور نامیده می شود که بر نوعی از حق تقدم دلالت دارد که زارع در صورتی که زمین مالک را احیا و چندین سال زراعت کند، می تواند از آن برخورددار باشد. این حق بیشتر در اثر کار زراعت یا باغداری ایجاد می شود. در بعضی از نقاط اطراف تهران این حق به نام قراپشک نامیده می شود. در مازندران به نام حق تبرتراشی و حق کارافه نامیده می شود.1ساختمانهای روستایی و سایر اعیان مطابق قانون ثبت قابل ثبت است و در بعضی اسناد ثبتی سند عرصه و اعیان جداگانه و متعلق به دو نفر است.
غارسین به شکل خاص آن در اصطهبانات فارس، در مورد درختان انجیر، که به صورت دیم وجود دارد، پیوند کننده، مالک آن می شود. حقوق زارعانه قابل فروش و از طریق ارث منتقل می شود. صاحب اصلی آن در صورتی که نتواند شخصا بهره برداری نماید، می تواند از طریق کارگر کشاورزی و یا اجازه به دیگری از زمین استفاده نماید. این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود. حق ریشه، حق آب و گل، حق نسق زراعی و امثالهم در شهرها و روستاهای ایران به نامهای متفاوت ذکر می شود و تابع عرف و عادت محل است.
بعضی از محصولات کشاورزی پس از کشت، چندین سال قابل بهره برداری است مثل یونجه، نعناع و امثالهم، درختان مثمر و غیر مثمر. در این صورت کشت کننده در صورتی که به عناوین مختلف مجبور به ترک زمین شود، باید حق ریشه او پرداخت شود یا در مورد درختان غرس شده که در صورت ترک اجباری باید حقوق آن پرداخت گردد و درمورد جمله متصرفین قانونی منظور مستاجرین اراضی کشاورزی - زارعین و مستاجرین اراضی موقوفه نیز می باشد.مساله مهم در مورد تصرف قانونی،در کشاورزی و مبادله زمین و واگذاری آن به صورت کتبی یا شفاهی می باشد و به صرف نداشتن اجاره نامه کتبی حق باطل نمی شود و عرف و عادت محل در منازعات کشاورزی به عنوان مستند مورد توجه قرار می گیرد. در قوانین مختلف، درمورد اراضی کشاورزی، به مسأله عرف محل جنبه قانونی داده است و
