دیگر آپارتمان نماد تهران بزرگ نیست بلکه در همه جای ایران شاهد تکوین و گسترش ساختمان های عمودی هستیم، و لیکن متاسفانه به همان سرعت که آ پارتمان ها گسترش می یابند، فرهنگ آپارتمان نشینی رشد نمی کند.

 در قانون تملک آپارتمان ها اراده اکثریت مالکان که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند، تحمیل می شود ( ماده ۶) و حتی به موجب ماده ۸ این قانون در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکان مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند… به این ترتیب قانونگذار به وسیله فرض نوعی شخصیت حقوقی ناقص، محدودیت تازه ای برای حق مالکیت ایجاد کرده است. ماده ۶ در همین راستا مقرر نموده است: چنانچه قراردادی بین مالکان ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند. بنابراین مقصود از اکثریت عددی مالکان نیست، اکثریت عددی است که بیش از نیمی از کل ساختمان را مالک باشند. باید دانست که اجرای اراده اکثریت تنها در امور اداری و تعمیرات ضروری ممکن است و به استناد آن نمی توان در ساختمان تغییر عمده داد یا بر طبقات آن افزود، این تغییرات نیاز به توافق همه مالکان دارد.

حقوق و تکالیف خریدار آپارتمان

قانون تملک آپارتمان ها برای احتراز از هرگونه ابهام درباره حقوق خریدار آپارتمان در ماده ۱۰ به حق مالکیت او در بخش های اختصاصی و اشتراکی اشاره می کند: هر کس آپارتمانی را خریداری نماید. به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن نباشد یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گیرد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد.

مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک ( به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد) پرداخت شود، هرچند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید(۵).
حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان در جامعه امروز

همان گونه که ذکر شد، بیشترین اختلافات همسایه ها بر سر قسمت های مشترک می باشد، چرا که هر یک از مالکان یا مستاجران باید متناسب با متراژ آپارتمانشان به کل ساختمان، هزینه های شارژ مشترک را بپردازند، به علاوه وقتی که این قسمت های مشترک فرسوده شده یا به تعمیر نیاز دارند نیز باید هر یک از مالکان به نسبت از عهده هزینه برآیند.

حق شارژ

یکی از مسایل اختلاف برانگیز که باعث تنش و بعضا نزاع میان ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان ها می شود هزینه های مشترک ساختمان یا همان که ما آن را شارژ می نامیم است.

نکته مهم این که حق شارژ آپارتمان ارتباطی به بودن یا نبودن در خانه یا کم یا زیاد مصرف نمودن ندارد و کسی نمی تواند در صورت تصویب مجمع عمومی یا مدیر ساختمان از پرداخت ثمن شارژ احتراز نماید.

البته طبق قانون برای مشخص شدن هزینه های شارژ که به هر یک از آپارتمان ها تعلق می گیرد طرق مختلفی وجود دارد. اولین راه آن است که می توان سهم اختصاصی هر مالک یا مستاجر به کل ساختمان را مشخص کرد و بر مبنای آن برای هر آپارتمان حق شارژ را مشخص نمود یا آن که به ترتیب خاصی مالکان خودشان به توافق برسند که میزان هزینه های شارژ برای هر آپارتمان چقدر باشد و راه سوم سهم این است که با موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان هستند هزینه های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی نیز می رسد و حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه شود. البته این مطالب برگرفته از ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ می باشد.

تغییر در بنا و نما

یکی از مسایلی که خیلی درباره آن بحث می شود، تغییراتی است که در ساختمان داده می شود. طبق ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها، هر یک از مالکان می تواند با رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان و قوانین مربوط به معماری و ساخت و ساز، هر زمانی که اراده کنند بنایی احداث کرده و تغییرات مطلوبش را در قسمت اختصاصی خود انجام دهند.

اما هیچ یک از مالکان حق ندارد بدون موافقت اکثریت، تغییراتی در محل یا شکل در، سر در یا نمای خارجی و حتی در قسمت های اختصاصی خود که در مرئی یا منظر باید زبان عامیانه در نمای قابل دید و بیرونی است انجام دهد.

هزینه های تعمیرات

علاوه بر هزینه های شارژ که میزان آن معمولا مشخص است، با گذشت چند سال از ساخت و ساز ممکن است مشکلاتی برای آپارتمان پیش بیاید و لازم باشد برای آن که یکباره همه ساختمان فرو نریزد، پولی که گاهی وقت ها خیلی هم کلان است خرج شود تا ملک محافظت شود. در چنین مواردی طبق قانون، مخارج مربوط به محافظت و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود، تناسب سهم هر یک از مالکان آپارتمان پرداخت شود. هرچند مالک هر یک از آپارتمان ها بگوید که از آن به بعد نمی خواهد از آن قسمتی که هزینه برای آن صرف می شود استفاده کند.

البته تذکر این نکته در مورد پول خرج کردن برای ساختمان اعم از دادن حق شارژ یا هزینه های تعمیرات ضروری است. این که تکلیف پرداخت این هزینه ها صرفا متوجه مالکان آپارتمان ها نیست، بلکه قانونگذار با استفاده از جمله مالکان یا استفاده کنندگان پرداخت برخی از این هزینه ها را در مواردی که مالک در آن جا ساکن نیست و به جای او مستاجر وجود دارد برعهده او قرار داده و پس از تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان، آنها مکلف به پرداخت سهم خود هستند یا آن که باید طبق قرارداد آن را از سوی مالک آپارتمان پرداخت کنند.
امتناع از پرداخت و ضمانت اجرایی آن

وقت هایی هست که یکی از مالکان آپارتمان یا مستاجران خیلی راحت و خونسرد می گوید که اصلا دلش نمی خواهد هزینه هایی را که مدیر ساختمان یا هیات مدیره تعیین کرده اند بپردازد و خیلی مایل است بداند آنها چه می توانند بکنند!

در چنین حالتی به موجب ماده مکرر قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا هیات مدیره باید سیر قانونی را طی کنند که روالش به این صورت است که ابتدا مدیر یا هیات مدیره باید اظهارنامه ای را به این بنده خدا بدهند که در آن مبلغ بدهی و صورت هزینه ها به صورت شفاهی مشخص شده باشد و آنها را مطالبه کنند.

اگر این فرد کوتاه آمد و تا ۱۰ روز پول را پرداخت که هیچ، ولی اگر طرف سمج بازی درآورد و همچنان از پرداخت هزینه ها و بدهی امتناع کرد، مدیر یا هیات مدیره ساختمان می توانند برای وصول این وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه ای دادخواست حقوقی بدهند و ثبت محل اجراییه ای صادر خواهد کرد. اما اگر باز هم طرف به دلایلی که برای خودش محترم است قبول نکرد، مدیر یا هیات مدیره می توانند طبق تبصره یک ماده ۱۰ ملکی به دادگاه شکایت کنند و دادگاه هم بدون نوبت به این شکایت ها رسیدگی می کند و آن وقت دادگاه می تواند علاوه بر محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز، او را تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهکار محکوم کند.

با استفاده از قوانین مذکور می توانیم مطالب زیر را نیز استنتاج کنیم.

۱) آویزان کردن لباس جلوی آپارتمان که روبه روی کوچه یا خیابان است، با استناد به ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها که می گوید هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکان، در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد تغییراتی بدهند.

۲ ) مساله تصرف پارکینگ نیز از دیگر مشکلات آپارتمان ها است. در صورتی که پارکینگ آنها اختصاصی است و در سندشان قید شده، آنها را به همسایه متخلف نشان بدهند و در غیر این صورت و در موقعیتی که پارکینگ مشاعی و اشتراکی است به او بگویند فقط واحدهایی در پارکینگ شریکند که مشخصات آنها در فهرست صورت مجلس تفکیکی و مالکیت مشاعی پارکینگ ذکر شده است.

۳) نکته قابل ذکر دیگر در انتهای این مقاله مربوط به تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها می باشد که طبق آن گزاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگری و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد که البته تخصیص این ماده منوط به اذن تمامی شرکا ( مالکان آپارتمان ها) می باشد.

    سیدمحسن روحانی

    پی نوشت:

    ۱و ۲- اموال و مالکیت دکتر ناصر کاتوزیان

    ۳- قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی دکتر کاتوزیان

    ۴- حقوق مدنی اموال و مالکیت دکتر حیاتی

    ۵- حقوق مدنی دکتر سیدحسن امامی ج

حقوق آپارتمان نشین ها

کتابهای اخیری که ازعباس بشیری به چاپ رسیده است عبارتنداز:

قراردادهای مدرن 1-2-3-4

حقوق کاربردی املاک واراضی –آپارتمان- آب-کارگر-کارفرما

انواع حریم-اراضی داخل وخارج محدوده قانونی شهرها-پیش فروش ومشارکت آپارتمان