برابر بند 9 ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند، در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در میان نباشد، با ارسال اظهارنامه و چنانچه اجاره‌نامه رسـمـی بـاشـد، با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی اجاره، مکلف است ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را بپردازد. در غیر این صـورت، چـنـانـچه اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت و اگر عادی باشد، از طریق دادگاه درخواست وصول اجاره‌بها و تخلیه را بنماید. هرگاه پیش از تخلیه از طریق دفترخانه یا قبل از صدور حکم از طریق دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره‌بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر پرداخت کند، حکم تخلیه صادر نمی‌شود؛ اما مستأجر تنها یک بار می‌تواند از این ارفاق قانون استفاده کند.
مطابق تبصره یک ماده 14 در صورتی که مستأجر ظرف یک سال 2 مرتبه در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست. به تعبیر دیگر، رعایت یک بار ارفاق نبوده موضوع بند 9 ماده 14 شرط اعمال مقررات تبصره یک نمی‌باشد؟؟؟؛ زیرا در غیر این صورت، تبصره یک موضوعیت خود را از دست می‌دهد؛ چراکه با اعمال مقررات بند 9 برای بار دوم، حتی با ارسال یک بار اظهارنامه نیز مستأجر در هر صورت ملزم به تخلیه است و نیاز به ارسال دوباره اظهارنامه نیست. لازم به ذکر است که در تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون 1356 حق کسب و پیشه مستأجر ساقط می‌شود.
با توجه به مراتب مذکور از منطوق و مفهوم تبصره یک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 این نکات به نظر می‌رسد:
1. با توجه به نوع سند تنظیمی، اعم از عادی یا رسمی، اظهارنامه یا اخطاریه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعیت آن باید مطابق با نوع سند تنظیم و ابلاغ شود؛ یعنی در صورت تنظیم سند عادی فی‌مابین موجر و مستأجر، اظهارنامه و در صورت رسـمـی بـودن سـنـد، اخـطـاریـه از طـریـق دفـتـرخـانه تنظیم‌کننده آن سند ارسال می‌شود و جایگزین کردن هر یک از موضوعات اخطاریه یا اظهارنامه به جای یکدیگر فاقد پایگاه قانونی است.
2. در صورت افزایش اجاره‌بها -چه به صورت عادی و چه رسمی- حسب مورد اقدام لازم به عمل می‌آید؛ یعنی در صورت افزایش اجاره‌بها از طریق سند رسمی موضوع سند عادی یا از طریق عادی موضوع سند رسمی ضمن توجه به اصل سند، رابطه استیجاری حسب مورد مطابق نوع سند موضوع افزایش اجاره‌بها اقدام می‌شود.
3. با توجه به اطلاق بند 9 ماده 14 در مواردی که مستأجر محل کسب، خود مالک سهم مشاعی از آن محل بوده و اجاره‌بها را به دیگران نپرداخته باشد، موضوع مطابق بند 9 این ماده است و می‌توان حکم تخلیه محل کسب را به طور مشاعی صادر کرد. این حکم به هیچ نحو مغایر مفهوم و منطوق قانون حاکم بر دعوا نخواهد بود.
4. منظور از <صدور حکم> مندرج در بند 9 ماده 14 حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده است، مستأجر می‌تواند اضافه بر اجاره‌بهای معوقه، صدی بیست آن را در حق موجر پرداخت کند. در این صورت، چنانچه دعوا در دادگاه عمومی مطرح باشد، دادگاه حکم تخلیه را صادر نکرده و مستأجر را با قید این که <عدم صدور حکم از این جهت تنها برای یک بار خواهد بود> به پرداخت هزینه دادرسی محکوم می‌کند و مبلغ تودیع شده را به موجر خواهد داد. اما چنانچه پرونده در مرجع تجدیدنظر بوده و دادگاه عـمـومـی حـکـم بـه تخلیه صادر کرده باشد، دادگاه تجدیدنظر رأی تخلیه را فسخ و سایر موارد محکومیت مستأجر را چنانچه فاقد اشکال باشد، تأیید می‌نماید.
5. احتساب یک سال مذکور در تبصره یک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر، از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه خواهد بود و منظور از یک سال مذکور، یک سال جاری است؛ یعنی آغاز و پایان یک سال مدت اجاره ملاک احتساب یک سال مورد اشاره در تبصره است و تخلف مستأجر لزوماً باید در این مدت بیان و محقق شود.
6. مطالبه باید تنها مربوط به اصل اجاره‌بها باشد؛ یعنی ارسال اظهارنامه یا اخطاریه حسب مورد زمانی می‌تواند ادله اثبات دعوا برای صدور حکم تخلیه قرار گیرد که اجاره‌بها مطالبه شده باشد نه چیز دیگر.
7. موجر مطابق مفهوم تبصره یک ماده 14 باید تمامی اجور حال شده را طی یک اظهارنامه یا اخطاریه مطالبه کند. با این وجود، تقسیم اجاره‌بهای حال شده به 2 یا چندین قسمت و مطالبه آن در چندین نوبت برای صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت قانونی است.
8. اظهارنامه و اخطاریه‌ای می‌تواند مجوز صدور حکم تخلیه قرار گیرد که از جهت شکلی و ماهیتی بدون نقص تنظیم و به طور صحیح مطابق قواعد حاکم بر دادرسی ابلاغ شده باشد.
9. در صورتی که مهلت مقرر در بند 9 ماده 14 در اظهارنامه یا اخطاریه کمتر یا بیشتر از مهلت مقرر در قانون (10 روز) قید و تنظیم شده باشد، تخلف از مفاد زمـانـی اخـطـاریه یا اظهارنامه بوده و بدین صورت نمی‌تواند مجوز صدور حکم تخلیه باشد.
پی نوشت :
نویسنده : عباس سعیدی‌راد، قاضی دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی-نقل از نشریه ماوی
www.vekalat.org
