وقتی دو یا چند نفر در یک ملک شریک هستند به این معنی است که هر ذره آن ملک بین آنها مشترک است؛ بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند مدعی شود که قسمتی از ملک متعلق به اوست. علاوه بر این اداره ملک مشترک باید با توافق همه شرکا باشد؛ بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند ملک را بدون اجاره شریک خود به تصرف مستاجر بدهد یا تصرف فیزیکی دیگری کند.
در چنین وضعی اگر دو شریک سر ناسازگاری با هم داشته باشند، شراکت تبدیل به یک بحران همه‌جانبه می‌شود و به هیچ ترتیبی نمی‌توان ملک را اداره کرد. در این حالت است که دو طرف به فکر تقسیم کردن آن می‌افتند. اما شرکایی که برای اداره یک ملک نمی‌توانند توافق کنند قاعدتا در مورد تقسیم آن نیز نخواهند توانست به صورت مسالمت‌آمیز توافق کنند؛ به همین دلیل معمولا کار به طی کردن تشریفات قانونی «افراز» می‌کشد. افراز روشی برای تقسیم املاک بین شرکاست که در ادامه به بررسی بیشتر آن می‌پردازیم.
شرکت شرط اول افراز
«افراز» از آن دسته کلمات حقوقی است که ظاهری دشوار اما معنایی آسان دارد. افراز در لغت به معنای جدا کردن و در اصطلاح ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا به نسبت سهام آنان است. بنابراین ملکی که چند شریک نداشته باشد را افراز نمی‌کنند و لازمه انجام افراز وجود شراکت است. به عبارت دیگر وقتی یک مال غیرمنقول و عموما ملک، بین چند نفر مشترک باشد و آنان به صورت مشاع آن را در مالکیت خود داشته باشند، راهی که برای برهم زدن این شراکت و تقسیم مال غیرمنقول وجود دارد را افراز می‌گویند.
برای اینکه مالی را از طریق «افراز» بین مالکان آن تقسیم کنیم باید در درجه اول چند شریک وجود داشته باشد. وقتی اینجا از کلمه شرکت استفاده می‌کنیم با زمانی که در تجارت به عنوان مثال از شرکت آرایشی صحبت می‌کنیم فرق دارد. ماده 571 قانون مدنی می‌گوید: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شی واحد به نحو اشاعه. به زبان ساده‌تر یعنی اینکه چند نفر مالک ذره‌ذره یک چیز شریک باشند.
چنین شراکتی چیز عجیبی نیست و تمام منازل و مغازه‌های شراکتی و مشاع چنین شرایطی دارند. در واقع اشاعه نوعی از انواع مالکیت است که در آن مالی بیش از یک مالک دارد بی‌آنکه حد و مرز مالکیت آنها مشخص و تعیین شده باشد. حالت اشاعه مذکور ممکن است اختیاری باشد، به عنوان مثال شخصی که ملک خود را تحت عنوان عقد بیع به دو شخص دیگر می‌فروشد یا ممکن است قهری باشد، به این صورت که شخصی فوت می‌کند و مالکیت اموال متوفی به صورت مشاع به ورثه او منتقل می‌شود. در هر دو صورت، هر یک از شرکا به نسبت سهام خود در نفع یا ضرر سهیم هستند و هر یک از آنان می‌توانند بدون رضایت شریک یا شرکای دیگر، به نسبت سهام خود هرگونه تصرف حقوقی از قبیل، فروش، صلح، وقف، هبه و ... در ملک مشاع انجام دهند. این وضعیت تا زمانی ادامه خواهد داشت که ملک «افراز» نشده باشد. به عبارت دیگر قانون‌گذار برای رهایی از مالکیت مشاع و مشکلات خاص آن، افراز را برای شرکا پیش‌بینی کرده است، در واقع، با افراز، حدود و مرز مالکیت هر شریک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج می‌شود.
تفاوت افراز و تفکیک
تقسیم، لفظی است که ما برای جدا کردن مالکیت مالکان در یک شیء استفاده می‌کنیم اما در عالم حقوق تقسیم خود انواع مختلفی دارد. افراز و تفکیک دو مصداق تقسیم هستند که البته با هم فرق می‌کنند. ممکن است ملک مشاعی تفکیک شود و‌لی با تفکیک، ملک از حالت اشاعه خارج نمی‌شود. به عنوان مثال می‌توان برای سهولت بخشیدن در امر فروش یک قطعه زمین دو هزار متری مشاع، آن را به چهار قطعه 500 متری تفکیک کرد. در این حالت ملک همچنان مشاع است و مالکان در تمامی چهار قطعه به نسبت سهم خود مالکیت دارند. برخلاف تفکیک، با افراز ملک مشاع حد و مرز مالکیت هر شریک مشخص می‌شود و ملک از حالت اشاعه خارج می‌شود. تفاوت دیگری که میان افراز و تفکیک وجود دارد این است که تفکیک فقط در املاک مشاع کاربرد ندارد چه اینکه ممکن است شخصی که مالک یک قطعه زمین هزار متری باشد، آن را به پنج قطعه 200 متری تفکیک کند. همچنین افراز بر مبنای سهم مالکیت هر یک از مالکان صورت می‌گیرد در حالی که برای تفکیک در صورتی که ملک مشاع باشد می‌توان بدون در نظر گرفتن میزان سهم هر شریک ملک را به قطعات مختلف تقسیم کرد.قانون حاکم بر افراز، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب تاریخ 22 آبان 1357 است که در این قانون و آیین‌نامه مربوط به آن چگونگی و نحوه افراز این املاک بیان شده است.
مراجع افراز کردن ملک
در صورتی که یکی از مالکان بخواهد ملک خود را تقسیم کند باید به کجا مراجعه کند؟ پیش از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع به صورت کامل در مراجع قضایی انجام می‌گرفت. اما پس از تصویب این قانون بخش عمده‌ای از این امر به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و فقط در مواردی محدود افراز این املاک از طریق محاکم قضایی انجام خواهد گرفت؛ به این صورت که مطابق ماده یک قانون فوق، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، با تقاضای هر یک از شرکا یا چند شریک، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز ظرف مدت 10 روز از طرف هر یک از شرکا قابل اعتراض در دادگاه عمومی خواهد بود و زمانی جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته تلقی می‌شود که یا ملک مطابق ماده 20 قانون ثبت دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده، درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
املاک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد مطابق تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تا زمانی که از این املاک رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.
چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است همچنین مورد دیگری که افراز املاک مشاع در صلاحیت دادگاه عمومی قرار دارد، جایی است که بین شرکا، غایب مفقودالاثر یا محجوری باشد که در این صورت مطابق ماده 313 قانون امور حسبی و رای وحدت رویه شماره 59/29-15/1/1360 هیات عمومی دیوان عالی کشور افراز چنین املاکی خارج از صلاحیت واحد ثبتی است و برای رعایت مصلحت این افراد افراز املاک مشاع در دادگاه انجام می‌گیرد، حتی اگر جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد.
شرکت مدنی
در انتها بررسی املاکی که افراز روش تقسیم آن است، مفید به نظر می‌رسد. افراز برای پایان دادن به شرکت در اموال است. این شرکت از نوع شرکت مدنی است و با شرکت تجاری که در قانون تجارت بیان شده است تفاوت بسیاری دارد. در حقوق مدنی، شرکت به دو معنای عام و خاص به کار رفته است؛ در معنای عام، شرکت عبارت از عقدی است که در آن طرفین، سرمایه یا کار خود را برای رسیدن به سودی خاص جمع می‌کنند.
در این معنا، علاوه بر عقد شرکت که موضوع مواد 571 به بعد قانون مدنی است، عقد مضاربه، عقد مزارعه و عقد مساقات هم از مصادیق شرکت حساب می‌آیند در معنای خاص، شرکت یکی از عقود معینی است که همراه با اشاعه در حق مالکیت ایجاد می‌شود و معمولاً هرگاه در حقوق مدنی از شرکت صحبت می‌شود، مقصود همین نوع اخیر است.به موجب ماده 571 قانون مدنی: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه». این شرکت ممکن است اختیاری یا قهری باشد (ماده 572 قانون مدنی). شرکت قهری بر توافق شرکا استوار نیست، بلکه در نتیجه اجتماع حقوق مالکان، به سبب امتزاج یا ارث تحقق می‌یابد (ماده 574 قانون مدنی) برعکس، شرکت اختیاری حاصل ارادۀ طرفین است؛ زیرا «یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می‌شود یا در نتیجه عمل شرکا، از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعا در ازای عمل چند نفر و نحو اینها» (ماده 573 قانون مدنی).
اگر شریکان یک ملک با هم سر ناسازگاری داشته باشند، اداره آن دردسرهای بسیار زیادی خواهد داشت. اختلاف شرکا بعضی اوقات باعث می‌شود که یک ملک برای سال‌ها به امان خدا رها شود؛ به همین دلیل است که برخی شراکت را نقطه ضعف یک ملک می‌دانند. با وجود این، شراکتی که راه به جایی نمی‌برد و به بن‌بست رسیده است را می‌توان بر هم زد و «افراز» روشی حقوقی برای تقسیم چنین املاکی بین مالکان آن است.
