ناصر نصرتی صدقیانی
درآمد: سوءاستفاده از حق به معنی وارد آوردن ضرر ناروای ناشی از اعمال حق است. در بررسی این نهاد حقوقی ابتدا باید این موضوع روشن شود که آیا داشتن حق نشان از مبرا بودن اعمال‌کننده آن از آثار آن حق خواهد بود یا خیر.
آیا فرد از اجرای حقش دچار مسئولیت خواهد شد یا خیر؟ یا بهتر است اینگونه گفته شود که آیا حق مطلق است و دارنده آن مجاز به اعمال آن به هر نحو خواهد بود یا مقید و دارای قیود و محدودیت‌هایی در نحوه اجراست؟ مثل این‌که شخصی آپارتمان‌نشین اینچنین بگوید که من صاحب حق هستم و هرطور که اراده کنم از حق خود استفاده می‌کنم. «چهاردیواری اختیاری». من ذی حق در تصرف در ملکم هستم و بی‌پروا در هر ساعتی که اراده کنم دست به تعمیر منزلم می‌زنم.
از سرو صدای نامتعارف فرزندانم ممانعت نمی‌کنم چون حق مالکیت بر آپارتمانم را دارم و یا در موضوع مورد طرح با امتیازی که در دست دارم جلسه مجمع عمومی ساختمان را به تعویق می‌اندازم یا تصمیماتی را می‌گیرم که به نفع ساختمان نیست و از حق مالکیت خود سوءاستفاده می‌کند.
در پاسخ به سؤالات مذکور بهتر است ابتدا به این مطلب پرداخت که در زندگی بشری اصالت را باید با فرد دانست یا با اجتماع و در تضاد منافع بین این دو کدام یک را مرجح دانست.
زندگی بشر خصوصاً زندگی کنونیش به ناچار در اجتماعات بسیار به هم پیوسته و درهم‌آمیخته شکل گرفته است که سرنوشت و عمل یک عضو آن در سرنوشت و زندگی عضو دیگر تأثیرگذار است.
البته فطرت انسان اجتماعی است ولی نزدیکی‌ای که دنیای امروز می‌طلبد پا را از فطرت ما فراتر گذاشته و خلوت‌های مورد نیاز یک انسان را تا آنجا که توانسته محدود کرده است به طوری که فرضاً در اجتماعات آپارتمانی گاهی اگر همسایه شما در منزل خود نجوا کند شما آن را می‌شنوید گویی انسان‌های متعدد وجود ندارند بلکه کل آن اجتماع یک عضو واحد را تشکیل داده‌اند.
با این تفاسیر اگر حق را مفهومی مطلق بدانیم و در ضمن آن اصالت تام را به فرد بدهیم و فرد را در اعمال حق خود آزادِ آزاد بدانیم و در قبال اعمال حق خود به هیچ‌وجه مسئول ندانیم از آنجا که انسان موجودی اجتماعی و ناگزیر از ارتباط و پیوستگی با همنوعانش و در واقع با اجتماعش است سبب ظلم به افراد تشکیل‌دهنده آن اجتماع در واقع خود فرد شده‌ایم؛ چراکه در مقابل آن فرد افراد دیگر نیز همین حـــق آزاد را خواهند داشت و با اعتقاد به این‌که از حقوق فردی در برابر اجتماع حمایت می‌کنیم به حقوق فرد لطمـــه می‌زنیم؛ لذا باید اعمال حق را محدود و مقـــید بدانیم تا با زندگی اجتماعی سازگاری داشته باشد و اگر اینچنین معتقد باشیم اشخاص در اعمال حقوق خود بدون مسئولیت نخواهند بود و اعمال حق آنها با اصولی محدود خواهد شد.
من‌جمله اصولی که در قوانین ایران، محدودکننده اعمال حق هستند، اصل 40 قانون اساسی و ماده 132 قانون مدنی است که با استناد به این دو مستند با توجه به عبارت «قصد اضرار» در اصل 40 ق.ا و عبارت «قدر متعارف» در ماده 132 ق.م معیار سوءاستفاده از حق در حقوق کشورمان قصد اضرار و تقصیر یا عرف است. سوءاستفاده از حق را در کنار هر حقی که در آن تکلیفی نهفته شده باشد می‌توان متصور شد مانند سوءاستفاده از حق طلاق، سوءاستفاده از حق ولایت بر فرزندان، سوء استفاده از حق مالکیت و از شقوق مورد اخیر سوءاستفاده از حق مالکیت در امور اداره ساختمان.
سوءاستفاده از حق مالکیت در اداره ساختماندر این مبحث به نحوه سوءاستفاده از حق مالکیت در اداره ساختمان پرداخته خواهد شد که به دو صورت عمده امکان دارد اتفاق بیافتد؛ سوء استفاده از حق مالکیت در تصمیم‌گیری و با حضور نداشتن در جلسه مجمع عمومی؛ که ذیل آن به ضمانت اجرا‌ها و پیشنهادات مربوطه پرداخته خواهد شد.
سوءاستفاده از حق مالکیت در تصمیم‌گیری‌ها موضوع از آن قرار است که ماده 6 قانون تملک آپارتمان‌ها بیان می‌دارد، همه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمت‌های مشترک با اکثریت آرا مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.
مگر این‌که قراردادی خلاف این امر بین مالکان یا ساکنان وجود داشته باشد که در این صورت مطابق قرارداد عمل خواهد شد. البته باید متذکر شد که اراده اکثریت فقط در امور اداری و تعمیرات ضروری ممکن است و به استناد آن نمی‌توان در ساختمان تغییر عمده داد مثل این‌که بر طبقات آن افزود.
بنابر آنچه گفته شد ممکن است تصمیمات مربوط به ساختمان با اکثریت عددی ساکنان اتخاذ نشود و عده‌ای که از مالکیت بیشتری برخوردارند در تصمیم‌گیری نقش بیشتر و بسزایی داشته باشند.
در این بین ممکن است عده‌ای از این حق مالکیت خود سوءاستفاده کنند و تصمیماتی بگیرند که به صلاح ساکنان نباشد، یا به قصد اضرار ساکنان دیگر تصمیم‌گیری کنند و یا فقط نفع خودشان را در نظر گیرند و این امر سبب ضرر دیگر ساکنان شود. به نظر می‌آید در مورد سوءاستفاده از حق مالکیت در اعمال تصمیمات فقط مواردی را بتوان سوءاستفاده از حق نامید که با قصد اضرار صورت گرفته باشند وگرنه اصل دموکراسی و رأی‌گیری زیر سؤال خواهد رفت؛ یعنی اگر قرار باشد با بی‌احتیاطی یا با گرفتن تصمیمات بی پروا گونه بتوان از اجرای آن تصمیم جلوگیری کرد دیگر رأی‌گیری و دموکراسی بی‌معنی خواهد بود و باید گفت که رأی نادرست و رأی بد باطل نیست و لزوماً در رأی تصمیمات درست وجود ندارد و اصولاً رأی‌گیری به اعتقاد نگارنده نه برای اتخاذ تصمیم درست است بلکه برای کاهش اختلافات و ایجاد نوعی وحدت و همکاری در اداره اجتماعات و ممکن است تصمیماتی که در آن گرفته می‌شود بطور کل اشتباه باشد و نمی‌توان به این بهانه آن تصمیم را باطل اعلام کرد؛ لذا سوءاستفاده از حق مالکیت در این قسمت فقط با قصد اضرار تحقق یافتنی است.
ضمانت اجرا
اصل 40 ق.ا شاید بتواند ضمانت اجرایی برای بطلان اثر اینگونه تصمیمات و اعاده وضع به حال سابق باشد که این امر با استدلال و استنباط از اصول حقوقی امکان پذیر است به اینگونه که اصل چهل اعمال حقی را که به قصد اضرار دیگران صورت می‌گیرد را ممنوع اعلام داشته است، اعمال ممنوع نمی‌تواند منشأ اثر حقوقی باشد؛ لذا این عمل باطل یا ممنوع است.
ولی از آنجا که ماده قانونی صراحتاً این اجازه را داده است، استناد به اصل قانون اساسی، برای بطلان این قضیه یا تخصیص ماده 8 آیین نامه که متعاقباً خواهد آمد، قابل تأمل است و اینجا خلأ یک ماده قانونی قوی، عام و با ضمانت اجرای اختصاصی برای منع سوءاستفاده از حق حداقل در مالکیت و حداقل در آپارتمان نشینی محسوس است.
پیشنهاد
در عین حال تصمیماتی که با قصد اضرار نیست ولی غیرمنطقی است باید مرجعی صلاحیتدار به آن رسیدگی و درباره آن داوری کند. فرضاً شورای حل اختلاف مرجعی باشد برای حل این مسائل.
به طور مثال در قانون تجارت تمهیداتی قرار داده شده که ناظر بر این امر است.
در ماده 270 ق.ت، دادگاه مرجعی است برای زمانی که مقررات قانونی در شرکت‌های سهامی در مورد تشکیل شرکت سهامی یا عملیات آن یا تصمیماتی که توسط هریک از ارکان شرکت اتخاذ می‌شود، رعایت نشود. برحسب مورد بنا به درخواست هر ذینفع بطلان شرکت یا عملیات یا تصمیمات مذکور را اعلام کند.
سوءاستفاده از حق با حضور نداشتن در جلسه مجمع عمومی ساختمان ـ قانون تملک آپارتمان‌ها برای اداره بهتر ساختمان‌هایی که بیش از سه واحد دارند آنها را موظف به تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر یا مدیرانی از داخل مجموعه یا خارج از آن توسط مجمع عمومی مالکان کرده است و امور مربوط به نحوه انتخاب مدیر، وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه را به آیین‌نامه این قانون ارجاع داده است.
مجمع عمومی مالکان تصمیمات اصلی و خط مشی کلی راجع به اداره ساختمان را اتخاذ می‌کند و مدیر اجرا‌کننده این تصمیمات است.وظیفه مجمع را نیز ماده 11 آیین‌نامه بدین صورت بیان داشته است: «مجمع عمومی شرکا دارای وظایف و اختیارات زیر هستند:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه.
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان».
همانطور که ملاحظه می‌شود جلسات مجمع برای سرنوشت ساختمان و ساکنان از اهمیت بالایی برخوردار است و به تأخیر افتادن آن گاهی می‌تواند به ساکنان و ساختمان لطمه وارد آورد و از طرفی ماده 8 آیین‌نامه رسمیت جلسه مجمع را با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی یا نماینده آنان دانسته است که این قسمت، شباهت زیادی با شرکت‌های سهامی دارد؛ با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها ممکن است در ساختمانی 8 واحده، یک واحد آن 160 متری 3 واحد آن 80 متری و 4 واحد آن 50 متری باشد که جمع قسمت اختصاصی 600 متر خواهد بود در این صورت با حضور مالک واحد 160 متری و دو مالک آپارتمان 80 متری که تشکیل‌دهنده 3 واحد از 8 واحد ساختمان هستند، جلسه رسمیت می‌یابد و تصمیمات این عده که به اکثریت عددی ساکنان نمی‌رسند درباره ساختمان لازم‌الاجرا خواهد بود. همچنین است راجع به رسمیت یافتن جلسات مجمع. در آپارتمان‌ها، عده‌ای از ساکنان که دارای مالکیت بیشتری هستند، با حضور نیافتن در جلسات، سبب به تأخیر افتادن جلسه رسمی مجمع برای اموری که نیاز به تصمیم‌گیری فوری دارد، می‌شوند.
ضمانت اجرا
البته گفتنی است که مطابق تبصره ماده مذکور در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، جلسه تا دو بار به مدت 15روز تمدید که در جلسه سوم و به عبارتی در دفعه دوم تصمیمات جلسه اخــیر با تصویب اکثریت عده حـــاضر معتبر خواهد بود که این خود یک نوع ضمانت اجراست ولی در این حالــت این عده امـــکان به تأخیر انداختن جلسه را به مدت یک ماه دارند که این گذشت زمان می‌تواند لطـــمه‌ای به ساختمان و ساکنان در موارد ضروری و فوری وارد آورد.
با اثبات قصور این اشخاص خواه با قصد اضرار خواه با بی‌احتیاطی اِهمال در حضور نیافتن در جلسه و اثبات ورود ضرر به ساکنان از عدم حضور آنان در جلسه می‌توان در صورتی که سه جلسه گذشته باشد، با استناد به ماده یک قانون مسئولیت مدنی، خساراتی که از عدم حضور این گروه به ساختمان و ساکنان وارد شده است را دریافت کرد و در صورت اثبات این قضیه که آنها قصد سوءاستفاده از حق خود را دارند و تصمیم‌گیری باید فوراً صورت گیرد با استناد به اصل 40 ق.ا. می‌توان قبل از این‌که جلسه دو مرتبه تمدید شود، آنها را مجبور به حضور و تشکیل جلسه کرد و در صورت عدم امکان، جلسه را با حضور اکثریت حاضر قبل از تمدید جلسات، تشکیل داد و تصمیمات لازمه را با حضور اکثریت عددی اتخاذ کرد. اصل 40 ق.ا، قاعده لاضرر و قاعده منع سوءاستفاده از حق به این حکم صحه می‌گذارد. البته همانطور که قبلاً هم گفته شد استناد به اصول حقوقی و اصل 40 ق.ا قابل تأمل است.
پیشنهاد
اگر برای این موضوع ضمانت اجرایی قائل نباشیم و ماده‌ای کلی برای سوءاستفاده از حق وضع نکنیم می‌توان برای این موضوع این ماده قانونی را پیشنهاد داد:«با اثبات فوریت در تصمیم‌گیری درباره ساختمان می‌توان جلسه مجمع را با اکثریت عددی تشکیل داد و تصمیمات مربوطه راجع به آن موضوع خاص را اتخاذ کرد.- تبصره: اثبات قصور در غیبت و تعویق انداختن تشکیل جلسه ایجاد مسئولیت می‌کند».
سوءاستفاده از حق مالکیت با ایجاد سر و صدا در قسمت‌های اختصاصی ـ از آنجا که سکوت و آرامش در زندگی انسان از امور بسیار مهم است و اصولاً افراد در پی کسب این آرامش می‌کوشند، بر هم خوردن این آرامش توسط دیگران می‌تواند خیلی آزاردهنده باشد. از آنجا که بشر به ناچار در ساختمان‌هایی که مشتمل بر چندین واحد است سکونت می‌یابد این آرامش بسیار شکننده‌تر شده است. دویدن در یک واحد مستقل ویلایی چه در داخل منزل و چه در راهروها سبب سلب آسایش همسایه نمی‌شود. اما این موضوع در آپارتمان‌نشینی بسیار متفاوت است. بعضاً در برخی ساختمان‌ها مشاهده می‌شود که با راه رفتن متعارف ساکنان طبقه فوقانی صدای آن به طبقه پائینی نیز می‌رسد، که ناگزیر از تحمل آن خواهیم بود؛ به عبارتی انسان در این زندگی صنعتی و ماشینی از تحمل برخی محدودیت‌ها و ضرر‌ها و مسائلی که برهم‌زننده آسایش هستند، ناگزیر است.
ولی تحمل دویدن یا محکم بستن در آپارتمان و یا صدای بلند وسایل صوتی، صدای مراسم خانوادگی، جشن و سوگواری و بدرقه میهمانان در راهروها در ساعات استراحت یا خواب افراد یا جابجا کردن وسائل واحد فوقانی، آن هم با این شرایط معماری که بیان شد غیرممکن و غیرمتعارف است و مورد پسند عرف نیست و سبب بروز اختلافات و درگیری‌هایی بین ساکنان می‌شود. در این بین جالب اینجاست که هنوز نیز برخی به ضرب‌المثل چهار دیواری اختیاری استناد می‌کنند که البته می‌تواند مصداقی از اعتقاد به اطلاق حق نیز باشد. فرضاً به این صورت بیان می‌شود که بنده در آپارتمان خودم آزاد هستم هر عملی انجام دهم. و به عبارتی هر طور که مایلم حق مالکیت خود را اعمال می‌کنم، که حتی در لوای آن به آزاررسانی به همسایه خود می‌پردازند و یا اگر قصد اضرار نیز نداشته باشند با این اعمال غیرمتعارف، خواسته یا ناخواسته سبب سلب آسایش و آرامش همسایگان خود می‌شوند. چه در آپارتمان مسکونی خود و چه در راهروها به بهانه این‌که او نیز در مشاعات سهیم است، اجازه هرگونه عملی را دارد، سبب سلب آسایش همسایگان می‌شو
