نویسنده:خلعت بری، ارسلان
نویسنده بمواردی برخورده ام که مشاهده نموده ام بعقیده خودم موضوع مورد اختلاف بین موجر و مستأخر ارتباط بفرار از قانون مالک و مستأجر دارد که قابل آن است مورد بحث واقع شود.
ماده 8 قانون مالک و مستأجر مواردی را پیش بینی نموده که میتوان اجاره را فسخ نمود و یکی از آن موارد این است(بند 6-در صورتیکه از مورد اجاره برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد).
شخصی در یک کشور خارجی تحصیلات و دوره تخصصی دندان پزشکی را خاتمه داده و برای کار برگشته و یک آپارتمانی را یکساله اجاره و در آن شروع بکار از ده سال قبل نموده ولی در اجاره نامه قید شده(بمنظور سکونت).
موجر که خودش شغل معماری و مقاطعه کاری داشته در اطاقی که چرخ دندان پزشکی قرار میگیرد لوله کشی و تعمیرات لازم را در مقابل دریافت اجرت برای استفاده از لوازم دندانپزشکی انجام داده و در مدت چهار سال دندانپزشک در آن محل مشغول بوده و تابلوی دندانپزشکی داشته و مال الاجاره هم همه ماهه پرداخته شده.
بعد از چهار سال مالک ساختمان را بدیگری میفروشد و اجاره نامه جدیدی باز بمدت یکسال بین مالک دوم و همان مستأجر تنظیم میشود که در آن ذکر میگردد که مورد اجاره در تحویل و تصرف مستأجر است اما باز در اجاره نامه دومی هم عبارت (اجاره بمنظور سکونت است)دیده میشود با آنکه موجر جدید زمانی آپارتمان را بهمان مستأجر اجاره داده که آنجا سالها مطب مستأجر بوده.
مالک دوم هم تا سه سال مال الاجاره را بعنوان اجرة المثل بعد از انقضاء مدت اجاره مرتبا دریافت نموده و بعد از سه سال ساختمان را بدیگری فروخته و مالک سوم باتکاء همان اجاره منقضی الموعد تا دو سال مال الاجاره هر ماهه بوسیله چک مستأجر وصول نموده و در تمام چکها ذکر شده(از بابت اجاره مطب)و بعد از فوت مالک سوم وارث او هم مال الاجاره را بدون تنظیم اجاره نامه جدیدی هر ماهه بوسیله چک وصول نموده اند که در تمام چکهای صادر از طرف مستأجر قید(از بابت اجاره مطب است).
مالکین چهارم هم ساختمان را که ده سال دندانپزشک در یکی از آپارتمانهای آن مطب داشته بمالک پنجمی میفروشند ولی مالک مزبور بعد از خرید یعنی بعد از ده سال از دادگاه بخش باستناد بند 6 از ماده 8 قانون مالک و مستأجر بعنوان اینکه بر خلاف منظور اجاره نامه استفاده شده ادعای فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را میکند.
مستأجر دفاع میکند که این عبارت(جهت سکونت)برای فرار از قانون است و مشمول ماده 24 است مالک اولی باو اظهار نموده که با داشتن مطب موافقت دارد و فقط این عبارت در اجاره نامه از نظر ظاهر است و بگفته خود هم عمل نموده زیرا خود موجر در یک اطاق آن جهت استفاده دندانپزشکی لوله کشی و تعمیرات لازم را نموده و تا مدت چهار سال هم کوچکترین اعتراضی ننموده و موافقت با مطب داشته است و باطلاع او استناد و تقاضا نموده که اطلاع و شهادت او استماع شود و برای آنکه معلوم باشد ده سال است در این آپارتمان مطب داشته تحقیقات محلی تقاضا نموده است.
علاوه از آن استناد بچکهائی نموده که چند سال بموجرین بابت مال الاجاره داده که وصول نموده اند و در آن عبارت(از بابت اجاره مطب)قید شده است و اظهار کرده عمل موجرین در مدت ده سال موافقت در استفاده از آپارتمان جهت مطب است.
چون منظور از این مقاله بحث در اطراف ماده 24 و فرار از قانون است از جهات دیگر موضوع مورد بحث در این مقاله نخواهد بود و موضوع بحث منحصر بماده 24 مذکور است حال میخواهیم بدانیم این مورد از مصادیق و موارد منظور در ماده 24 قانون میباشد یا نه؟ اهمیت امر در اینجاست که مستأجرین برای شغل احتیاج بمحل دارند و موجر میتواند خانه خود را تا چند سال هم معطل و خالی نگاهدارد و احتیاجی به واگذاری باجاره ندارد اما مستأجرینی که شغلی دارند از قبیل پزشک و مهندس و غیره ناچارند محلی برای شغل داشته باشند چه باید از طریق شغل زندگی کنند ولی موجر ممکن است چند خانه و یا شغل دیگری داشته باشد که بتواند مدتی تحمل خالی بودن محل اجاره را بکند بنابراین قید(جهت سکونت)را مستأجر بعنوان از این ستون بآن ستون فرج است قبول میکند.اما ثمره این قید بعد از چند سال نمایان میشود یعنی شرایط و وضع تغییر میکند مورد اجاره هرگاه تخلیه شود دیگری مبلغی عمده نقدا و مخفیانه میپردازد و مال الاجاره سنگینی را قبول میکند و البته نفع مالک در این است که بتواند اجاره را فسخ کند و تمام مواردی که برخلاف قانون بمستأجر شروطی تحمیل میشود یکی برای نیاز مستأجر بمحل سکنی یا کار و کسب است و دیگر برای امکان آن است که مالک بتواند در آینده هر موقع نفعش اقتضا نمود مستأجر را باعنوان و حربه قانونی بتواند از مورد اجاره اخراج کند،یعنی آن منظوری را که قانون دارد بلااثر سازد و آن منظور این است که مادام که مستأجر مال الاجاره را میپردازد موجر نتواند او را از مورد اجاره اخراج کند تا اشخاصی که مستأجرند در محل سکنی و شغل تأمین و ثبات داشته باشند و تابع و دشتخوش منافع مالک نباشند.و هر مورد که معلوم شد چنین است ماده 24 بکمک مستأجرین میآید جه منظور از وضع آن همین بوده.
حال ببینیم در مورد فرضی که در این مقاله از نظر موجر و مستأجر شده اگر مستأجر دفاع کند که تحقیقات محلی و شهادت اشخاص در مقابل سند رسمی مؤثر نیست و چون در سند اجاره قید(جهت سکونت شده)تحقیقات محلی جهت اینکه مستأجر از محل مزبور سالها بعنوان مطب از ابتدای اجاره تاکنون استفاده مینموده واقع شود مخالفت با سند رسمی دارد و قابل رسیدگی و ترتیب اثر نخواهد بود و در مقابل سند رسمی که در آن قید(جهت سکونت)شده هیچ دفاعی و دلیلی بدون تنظیم سند رسمی تأثیر نخواهد داشت آیا این دفاع ماده 24 را از اثر میاندازد و مادام که سند رسمی از طرف مستأجر ارائه نشود دفاع براساس ماده 24 پذیرفته نخواهد بود یا آنکه ماده 24 مطلق است و برای اثبات فرار از مقررات قانون مالک و مستأجر احتیاجی بسند رسمی نخواهد بود؟ این موضوعی است که شامل هزاران مستأجر میگردد برای حال و آینده خاصه که هرچند زمان جلو رود نفع موجرین بر فسخ یا ابطان اجاره بقصد انتفاع بیشتری بعد از آن بعلت ترقی قیمتهاست.
بعقیده من برای اثبات فرار از مقررات ماده 24 ارائه سند یا حتی دلیل کتبی لازم نیست چه از نظر قانونگذار مسلم بوده که اجاره ها با اسناد رسمی تنظیم میشود و کسیکه تخلف از قانون میکند نه سند عادی و نه سند رسمی بدست طرف خود میدهد و شأن وضع ماده 24 آن بوده که با وجود اسناد رسمی اگر طرفین بمنظور جلوگیری از اجراء مقررات این قانون بطرق مستقیم یا غیرمستقیم متوسل شوند بلا اثر و باطل است پس هرگاه سند رسمی بین طرفین تنظیم شود که جلوگیری از اجراء مقررات این قانون کند بلااثر است و خاصیت این ماده آن است که با فرض اعتبار اسناد رسمی اجازه داده شده رسیدگی شود آیا سند رسمی یا هر سندی بمنظور بلااثر کردن مقررات این قانن است یا نه و الا هرگاه در مقابل اسناد رسمی نتوان استناد بماده 24 نمود چون خود سند رسمی ممکن است طریقه مستقیم یا غیرمستقیم برای جلوگیری از اجراء مقررات این قانون باشد پس وضع ماده 24 اصلا امر لغوی بوده در صورتیکه قانون نمیتواند امر لغوی باشد چنانچه در مورد دندانپزشک مستأجر و موجر دیده شد که در سند قید(جهت سکونت)شده ولی ده سال هم محل مطب بوده و بآن اعتراضی نشده و بعد از ده سال تقاضای فسخ اجاره ای شده که سالها منقضی الموعد بوده.حسن و جامعیت ماده 24 آن است که شامل کلیه طرق مستقیم و غیرمستقیم راجع به خنثی و بلااثر کردن مقررات قانون مالک و مستأجر میشود و مبنای دلایل رسیدگی را اسناد قرار نداده بلکه عمل طرفین قرار داده است و عمل طرفین هرگاه برخلاف مندرجات اسناد رسمی اجاره باشد حاکم بر قضیه است و عمل دلیل است و دادگاهها دست بازی دارند که عمل طرفین را رسیدگی و آنرا مبنای قضاوت قرار دهند.
تأثیر عمل از نظر دلیل بودن و دلالت بر امور و کاشف از موضوعات بودن خود موضوع قابل توجهی است زیرا قانون اگر در مواردی اسناد را بعنوان دلیل لازم دانسته عمل را نیز دلیل قرار داده و قبول نموده بدون اینکه احتیاج به تنظیم سند باشد.قانون مدنی،صمل را بعنوان دلیل قبول نموده و مناط اعتبار دانسته چنانچه در ماده 245 تصریح شده که اسقاط حق حاصل از شرط ممکن است بلفظ باشد یا بفعل یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط کند.بر طبق ماده 192 قانون مدنی انشاء معاملات ممکن است بوسیله عملی باشد که مبین قصد و رضا است.بموجب ماده 248 قانون مزبور اجازه مالک نسبت بمعامله فضولی حاصل میشود بلفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید. طبق ماده 450 و 451 قانون مزبور تصرفاتی که نوعا کاشف از رضای معامله باشد امضاء فعلی است و تصرفاتی که نوعا کاشف از بهم زدن معامله باشد فسخ فعلی است.
در حقوق اروپائی هم عمل طرفین بعنوان دلیل عنوان و اعتبار دارد که نمونه ای از آنرا اختصارا برای مثال در این مقاله مینویسم.در سالهای اول بعد از جنگ بین الملل اخیر یک بازرگان ایرانی تعدادی کامیون از یک خارجی خرید و اعتبار در بانک باز کرد و بانک در لندن بدون رعایت شرایط و دستور اعتبار اسنادی مبلغ اعتبار را بفروشنده پرداخت نمود خریدار ایرانی به بانک مزبور که یکی از بانک های بزرگ انگلستان است(بانک Barclays )اعتراض کرد و محقق هم بود که بانک مزبور بدون رعایت شروط اعتبار پرداخت نموده بود و در چنین موارد که بانک بر- خلاف شروط اعتبار اسنادی پرداخت کند مسئول است.
بانک ملی ایران بنمایندگی خریدار ایرانی اقامه دعوی در لندن نمود و دادرسی آن پنج روز متوالی در دادگاه لندن بعمل آمد رأی دادگاه بمحکومیت بانک ملی ایران صادر شد ولی نکته قابل توجه این مسئله بود که دادگاه باین نکته در رأی خود تکیه کرده بود که بانک انگلیسی اسناد مربوطه را برای بانک ملی ایران فرستاده بود و بانک ملی ایران بعد از شش هفته اعتراض نموده بود و چون مدت مزبور طولانی است و این مدت تأخیر غیر متناسب و غیر معقول و غیر معمول است در عمل محمول بر عدم اعتراض و دلیل موافقت است.
این رأی دادگاه لندن و این موضوع بانک ملی ایران و بانک انگلیسی در غالب کتب مؤلفین حقوق تجارت در انگلستان بعنوان مثال ذکر شده که من در کتب مزبور آنرا خوانده ام.
پس عمل طرین در موارد زیادی عنوان و اثر دلیل را دارد و ماده 24 قانون مالک و مستأجر عمل طرفین را اعم از مستقیم و غیرمستقیم ملاک رسیدگی قرار داده و وقتی بر دادگاه معلوم شد عمل طرفین برخلاف نص و منظور قانون مالک و مستأجر است آن عمل ولو بصورت نوشته رسمی باشد بلااثر و باطل و در مورد کسیکه ده سال در محلی مطب داشته و مالکین متعدد اعتراض نکردهاند واضح است قید عبارت(جهت سکونت)در اجاره نامه از مصادیق مسلم و بارز ماده 24 خواهد بود و الا می بایستی در این مدت طولانی مالکین متعدد اعتراض و اقدام نموده باشند که عدم اعتراض دلالت دارد بر موافقت در استفاده جهت مطب و بی اعتبار بودن قید(جهت سکونت)در اجاره نامه و منشور از آن قید آن بوده که هرموقع مالک مقتضی دانست بنفع خود از آن استفاده نماید.
بنابراین در مواردی که بماده 24 قانون مالک و مستأجر استناد میشود رسیدگی بموضوع فرار از قانون مالک و مستأجر و طرقی که بکار برده میشود اعم است از رسیدگی باسناد یا استماع شهادت شهود و تحقیق و معاینه محلی و قانون مالک و مستأجر قانونی خاص و موخر و وارد بر قانون ثبت در مورد اعتبار اسناد رسمی و ماده 1309 قانونی مدنی راجع بمندرجات اسناد رسمی و شهادت است.
اخیرا شخصی که شغلش رانندگی اتوموبیل سواری است شرح میداد که برای کرایه دو اطاق بهرکجا مراجعه نموده یک مبلغ نقد از او بعنوان تضمین خواسته اند و او سی و پنج هزار ریال پرداخته است و دو اطاق را بمال الاجاره سه هزار و دویست ریال در ماه اجاره نموده ولی صاحبخانه از دادن رسید وجه مال الاجاره خودداری میکند و از این جهت راهنمائی میخواست.
این عمل برای آن است که باصطلاح ریش مستأجر همیشه در دست موجر باشد تا بعد از مدتی برای نفع بیشتری بتواند بدیگری مورد اجاره را واگذار و به ادعای پرداخت نشدن مال الاجاره تقاضای تخلیه کند و خلاصه از این عمل هر منظوری داشته باشد که موجب زیان مستأجر شود برخلاف مقررات قانون مالک و مستأجر است چه قاعدتا کسیکه محلی را اجاره میدهد برای وصول مال الاجاره و انتفاع از آن است و معقول نیست مستأجری ماه ها یا مدتی طولانی مال الاجاره ندهد و موجر اقدامی برای وصول آن یا تخلیه ملک نکند در چنین مورد ماده 24 اجازه میدهد که قاضی رسیدگی بموضوع کند و نبودن دلیل کتبی موجب رد دفاع مستأجر در پرداخت مال الاجاره نخواهد بود و عمل موجر دلالت دارد که بمنظور فرار از مقررات قانون مالک و مستأجر بوده که از دادن رسید بمستأجر خودداری کرده است.در واقع ماده 24 دست قاضی را باز گذاشته که طبق عمل طرفین قضات در موضوع کند.
این مثال برای شرح وضع اشخاصی آوردم که از حیث درآمد در طبقه پائین هستند تا گرفتاریها از نظر طبقات مردم از نظر تخلف از مقررات قانون مالک و مستأجر دانسته شود.
در کلیه مواردی که عمل طرفین یعنی موجر و مستأجر برای جلوگیری از اجراء مقررات قانون مالک و مستأجر است رسیدگی بعمل مزبور در حدود اختیار قاضی است و عمل مناط تشخیص است اعم از اینکه سند وجود داشته یا نداشته باشد و هرگاه سند هم وجود داشته باشد ماده 24 برای آن وضع شده که در موردی که سند برخلاف مقررات قانون مزبور باشد،باطل و بلااثر اعلام شود و ماده 24 قانون مالک و مستأجر برای جلوگیری از فرار از قانون مزبور است و می بایستی اینطور وسیع باشد تا منظور یعنی جلوگیری از فرار از قانون بتواند عملی باشد.
در خاتمه این نکته را تذکر باید بدهم که خود م
