قضات محترم دادگاه تجدید نظر استان آذربایجان شرقی

احتراما عطف به پرونده شماره که منتهی به صدور رای بر بیحقی خواهان شده است، به استناد ماده 348 قانون آیین دادرسی در امور مدنی اعتراض خود را به رای صادره اعلام میدارد و تقاضا دارد با عنایت به دلایل ذیل، رای صادره نقص و رای شایسته صادر گردد.

خلاصه ماوقع

آقای..... بموجب قرارداد مورخ 7/12/69 یک باب آپارتمان واقع در خیابان هفده شهریور از حاج .....خریداری و سپس آنرا به موکل انتقال داده است و در حال حاضر آپارتمان در تصرف مالکانه موکل میباشد. آقای ..... پس از فروش آپارتمان به .....، در تاریخ 12/3/70 آنرا جهت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار داده است در حالیکه مالکیتی بر آپارتمان نداشته است.

در سال 1376 موکل با اقامه دعوایی به خواسته الزام وراث مرحوم .......(فروشنده اول) و ..... (خریدار معامله اول و فروشنده معامله دوم) در شعبه 33 دادگاه عمومی سابق، حکمی مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی دریافت نمود که نهایتا این حکم قطعی گردید. معهذا به علت اینکه ملک مزبور در رهن بانک رفاه کارگران بوده است، تاکنون امکان تنظیم سند رسمی فراهم نیست و از نظر شکلی مانع استیفای حقوق موکل است.

1.    دادگاه به اعتبار امر قضاوت شده توجه ننموده است.

صحت و اعتبار قرارداد بیع آپارتمان که دادگاه آنرا فاقد اعتبار اعلام نموده، سابقا توسط دادگاه شعبه 33 عمومی حقوقی در پرونده شماره      مورد رسیدگی قرار گرفته است. در دادنامه صادره توسط دادگاه شعبه 33  به صراحت ذکر شده که هیچ یک از خواندگان آن دعوا اعم از وراث مرحوم ..... (مالک اولیه آپارتمان موضوع دعوا) و ...... (خریدار معامله اول و فروشنده معامله دوم) صحت و اصالت معامله های واقعه را مورد ایراد یا تکذیب قرار نداده اند و دادگاه با احراز صحت قراردادهای منعقده و اعتبار بخشی به آنها، رای بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی به نام خواهان (موکل) صادر نموده است.

اینک به اعتبار امر قضاوت شده و با وصف رسیدگی قضایی به صحت معاملات موضوع دعوا و با امعان نظر به اصل فقهی استصحاب و نیز فقدان ایراد خواندگان دعوای حاضر، محملی برای رسیدگی مجدد قاضی ثانی و اعلام بی اعتباری آن معاملات وجود ندارد. نفوذ حکم قضایی دادرس واجد شرایط، که با رعایت موازین شرعی در امر قضا صادر شده، در فقه اسلامی در مواضع متعددی از مبحث قضا مورد تصریح فقها قرار گرفته که یکی مربوط به بیان صفات قاضی و دیگری مربوط به عدم امکان تجدید دعوی است.

امام خمینی(ره) درموارد متعدد اشاره به اعتبار حکم قاضی می نمایند مثلا می فرمایند اگر قاضی جامع الشرایط باشد وطبق موازین قضا رای بدهد طرفین حتی با تراضی حق ندارند دعوی را نزد قاضی دیگری ببرند و قاضی جدید هم حق رسیدگی ندارد و تاکید می کنند که حتی اگر اشکال به خاطر تفاوت نظرات اجتهادی باشد نیز حق نقض حکم قاضی اول را ندارد. نص عبارت ایشان چنین است: "لورفع المتداعیان اختصامهما الی فقیه جامع الشرایط فنظر فی الواقعه وحکم علی موازین القضاء لایجوز لهما الرفع الی حاکم آخر ولیس للحاکم الثانی النظر فیه ونقضه بل لو تراضی الخصمان علی ذلک فالمتجه عدم الجواز..اما النقض فیما یکون نظریا اجتهادیا فلایجوز ولاتسمع دعوی المدعی ولو ادعی خطاه فی اجتهاده"

ایشان وظیفه قاضی جدید را چنین تبیین می فرمایند که می تواند حکم سابق را تنفیذ کند و اجرانماید (یا دستور اجرا دهد) ولی نمی تواند در ماهیت آن دعوی حکم بدهد مگر بداند که نظر خودش موافق حکم سابق است که دراین صورت حکم او در ماهیت مسئله اثری نخواهد داشت. درموارددیگری هم حاکم ثانی را ملزم به انفاذ حکم قاضی اول می دانند و میفرمایند: "ان کان الانشاء بحضورالثانی.. وجب انفاذه و اما شهاده البینته علی حکمه فمقبوله یجب الانفاذ علی حاکم آخر و کذا لوعلم حکم الحاکم بالتواتر او قرائن قطعیه او اقرار المتخاصمین."

مرحوم آل کاشف الغطاء(ره) دربیان این ماده مفصل توضیح می دهد و در مجموع اصولا احکام را معتبر می داند. مولف القضاء فی الفقه الاسلامی حکم قاضی را نافذ شمرده ودلیل آن را ارتکاز عقلایی ومتشرعی می داند و دلیل اعتبار امر قضاوت شده را در این می داند که اولا قضا برای فصل خصومت است و تکرار دعوی منافی این هدف اساسی است ثانیا قضا تشریع شده برای اجرا و بدون اجرا مشروعیت قضا بی معنی است.

دادگستری موظف است تکلیف مردم را مشخص کند چرا که مردم در معاملات واحوال شخصیه وتمام امور حقوقی خود نیازمند امنیت و اطمینان خاطر هستند. اگر مثالا شخصی به حکم دادگاه، مالک مالی شناخته شده است و دیگری می خواهد آن مال را از او بخرد؛ اگر احکام دادگاهها معتبر باشد، بدون دغدغه معامله می کند. اما اگر احکام دادگاهها اعتبار کافی نداشته باشند، احتیاط اقتضا می کند که وی از معامله خودداری کند چون احتمال دارد آن حکم نقض شود و مالکیت فروشنده کان لم یکن گردد.

این ناامنی در احوال شخصیه به طور وحشتناکی جلوه گر می شود. فرض کنید احکام دادگاهها دارای اعتبار لازم وکافی نباشد، زنی شکایت شوهرش را به دادگاه برده وحکم طلاق می گیرد. به استناد آن حکم با مرد دیگری ازدواج می کند و از او فرزندانی به دنیا می آورد. اگر قرار باشد حکم اول نقض شود، نتیجه قهری آن بطلان نکاح بعدی می باشد. روابط زن باشوهر جدید چگونه است؟ فرزندان حاصل از ازدواج دوم چه وضعیتی دارند؟

در ما نحن فیه، دادگاه محترم بدون توجه به اعتبار امر قضاوت شده، و اصل فقهی استصحاب وارد رسیدگی در اعتبار معامله اول (که سابقا مورد رسیدگی قضایی قرار گرفته و رای بر اعتبار آن صادر گردیده) شده و با اعلام بی اعتباری آن نهایتا خواهان را فاقد مالکیت تلقی نموده و رای بر بیحقی او صادر نموده است.

2.    در شرط خیار، استرداد ثمن در مدت معین شرط شده بود که محقق نشده است.

اصول حاکم بر تفسیر قراردادها ( تفسیر با لحاظ برداشت ‏از هیأت کلی قرارداد) و قواعد حاکم بر قراردادها از ‏جمله قاعده لزوم و صحت قراردادها، اقتضاء دارد که ‏مفاد قرارداد و مندرجات آن همواره به گونه‌ای مورد ‏تفسیر قرارگیرند که خدشه‌ای بر صحت و لزوم قرارداد وارد ‏نشود.‏ در بخش ملاحظات و توضیحات مبایعه نامه اول، شرط شده است که اگر تا تاریخ 7/12/1371 فروشنده ثمن معامله را به خریدار مسترد کند، بیع فسخ میشود، به عبارت دیگر خیار بایع در فسخ بیع صراحتا مشروط به استرداد ثمن بوده است و طرفین مشخصا تنها راه فسخ معامله را استرداد ثمن تا حلول تاریخ معین قرار داده اند و با وصف عدم استرداد ثمن از سوی بایع تا تاریخ مندرج در قرارداد، به منزله صرف نظر کردن بایع از عمل کردن به شرط در ظرف زمانی تعیین شده است و لذا شرط و خیار ناشی از آن ساقط شده است. این معنی به صراحت در مواد  244 و 245 قانون مدنی آمده است. تاکیدا اضافه مینماید که در این معامله، ثمن از جایگاه به سزایی برخوردار است چرا که رد ثمن در این معامله شرط شده و مقرر است که هرگاه بایع در مدت معین ثمن را به مشتری رد نماید، خیار فسخ معامله را داشته باشد و صراحتا قید شده است که در صورت عدم استرداد ثمن تا تاریخ 7/12/1371، معامله قطعی است که در این ظرف زمانی بایع اقدام به استرداد ثمن ننموده و مالکیت مشتری بر مبیع قطعی شده است.

چنانکه در عمل نیز طرفین به همین ترتیب عمل نموده و بیع را تمام شده تلقی کرده و آپارتمان در همان زمان تسلیم مشتری شده بود.

3.    مواد قانونی استنادی ناظر بر مصادیق و اوضاع و احوال قضیه نیست

دادگاه محترم به جای توجه به مواد مرتبط در قانون مدنی، به موادی استناد نموده اند که هر چند مرتبط با موضوع است اما اعلام فسخ قرارداد با استناد به آن مواد قانونی، نیاز به استنباط پیچیده و غریبی دارد که با وصف وجود مواد قانونی مرتبط در خصوص رابطه قراردادی طرفین، استناد به آنها فاقد توجیه حقوقی مستدلی می باشد. قانونگذار در مواد 458 تا 463 قانون مدنی ذیل فصل دوم از باب سوم تحت عنوان "در بیع شرط"، به تبیین مقررات بیع شرط پرداخته است که در ما نحن فیه، مواد 458 و 459 دقیقا ناظر به مفاد قرارداد طرفین است.

ماده ۴۵۸ – درعقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایندکه هرگاه بایع درمدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری ردکند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و ... در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشدخیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.

ماده ۴۵۹ – دربیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیار برای بایع بنابراین اگر به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده ومشتری مالک قطعی مبیع می گردد و ...

چنانچه شرط یاد شده را مورد تجزیه و تحلیل حقوقی قرار ‏دهیم متوجه خواهیم شد که عقد و شرط روی هم رفته، مصداق عنوان بیع شرط ‏موضوع ماده ۴۵۸ قانون مدنی است.‏

به موجب این ماده، مبنای اساسی توافق طرفین در ‏انعقاد عقد بیع شرط عبارت است از

اختیار فروشنده در ردّ ثمن به مشتری در مدت معین و سپس ‏فسخ معامله.‏

لذا مادام که ثمن به مشتری رد نشده باشد فروشنده خیار ‏فسخ ندارد

نکته قابل توجه در این مقطع از گفتار مقید بودن ‏این اختیار به ظرف زمانی معین است که در مبایعه نامه تنظیمی 7/12/71 قید شده است.

4.    در قرارداد فیمابین، اشاره ای به قرض گرفتن پول نشده است.

دادگاه محترم ادعا کرده اند که مالک اولیه به هنگام پیش فروش آپارتمان موضوع دعوا، "مبلغی را از خریدار قرض نموده و شرط کرده اند که چنانچه تا مورخ 7/12/1371 مبلغ مذکور را به خریدار مسترد نمود، حق فسخ معامله را دارد" و متاسفانه این ادعا را مبنای سایر استدلالها قرار داده اند در حالی که این ادعا فاقد هر گونه مستندی است و در مبایعه نامه های تنظیمی و اظهارات اطراف دعوا اشاره ای به قرض یا چیزی مشابه آن نشده است. قرارداد فیمابین، عقد بیعی است که خریدار مبلغ معامله را نقدا پرداخت نموده و تحویل مبیع موکول به تکمیل آپارتمان شده است و نهایتا با تکمیل ساختمان و حلول تاریخ مندرج در مبایعه نامه، فروشنده نه تنها مبلغ معامله را مسترد ننموده بلکه با تحویل مبیع به مشتری، صحت و نفوذ معامله و پایبندی خود به مفاد قرارداد را تایید عملی نموده است.

5.    دادگاه راسا در مقام اعلام فسخ معامله برآمده است

هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود و با عنایت به اینکه دادگاه شعبه 33 عمومی سابق صحت مبایعه نامه تنظیمی را اعلام نموده و رای مزبور نیز قطعی شده است لذا معامله واقعه از انتساب وصف فساد مصون مانده است. در جریان رسیدگی در شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی نیز هیچ یک از خواندگان دعوا متعرض صحت عقد بیع نشده اند. معمول محاکم حقوقی آن است که ادعا از جانب یکی از طرفین دعوا طرح و بینه و ادله ای نیز برای اثبات ادعا ارائه میشود و نهایتا مقام محترم قضایی در خصوص حقانیت یا بی حقی مدعی اعلام نظر میکند اما در ما نحن فیه فسخ یا فساد عقد بیع، ادعایی است که جز ریاست محترم دادگاه هیچ مدعی دیگری ندارد.

6.    وجود آراء متعدد له خریداران سایر واحدهای پلاک ثبتی موضوع دعوا

متاسفانه مالک اولیه، پس از اینکه واحدهای مختلف مجتمع ساختمانی خود را با تنظیم مبایعه نامه عادی در بنگاههای املاک فروخته بود، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت با بانک رفاه کارگران نموده که به موجب آن قرارداد کل پلاک ثبتی 6455/12 ترهین شده است و لذا کلیه خریداران با اشکال قانونی در تنظیم سند رسمی مواجه شده اند که اکثریت قریب به اتفاق آنان با اقامه دعوای ابطال سند رهنی در حد رفع تزاحم با مبایعه نامه های استنادی، دعاوی مختلفی در شعب دادگاه های عمومی تبریز طرح نمودند که منتهی به صدور حکم به ابطال سند مرهونه 60581 و بخشنامه های بازداشتی در حد رفع تزاحم با حق مالکیت خواهانها گردید و نهایتا جملگی ایشان موفق به تنظیم سند رسمی شده اند که از جمله به برخی از آنها اشاره میگردد

1.    رای شماره 1354-31/6/76 پرونده کلاسه -118

2.    رای شماره 733-19/4/78 پرونده کلاسه 75/333

3.    رای شماره 1090-30/5/76 پرونده کلاسه 32/7

4.    رای شماره 1827-9/6/76 پرونده کلاسه 33/84

که شرح کامل آنها در دادنامه شماره 1889 مورخ 9/11/78 صادره از شعبه 29 عمومی تبریز آمده است که جزء ضمائم دادخواست مرحله بدوی تقدیم دادگاه محترم شده بود.

با عنایت به دلایل فوق تقاضای رسیدگی و نقض دادنامه بدوی و صدور رای شایسته را از محضر آن بزرگواران دارد.