اموال غیر منقول در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد ٬مانند زمین و معدن و اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیر منقول می‌گویند.
به گزارش خبرنگار حقوقی قضایی باشگاه خبرنگاران، اموال جمع مال است و در لغت به معنی خواسته، املاک و اسباب، امتعه و کالا و ثروت وهرچیزی که در تملک کسی باشد، یا در تصرف و ید کسی باشد، گفته می‌شود. در اصطلاح مال عبارت است ازچیزی که ارزش اقتصادی داشته و قابل تقویم به پول باشد. بنابراین حقوق مالی مانند حق تحجیر و حق شفعه و حق صاحب علامت تجاری هم مال محسوب می‌شود. در اصطلاح حقوقی هر چیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند وقابل تملک هم باشد، مال است. منقول هم در لغت به معنی جابه جا شده و نقل داده شده است.
اموال منقول در اصطلاح حقوقی به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون این که به خود یا محل آن خرابی وارد آید، گفته می‌شود. کلیه دیون، از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستأجره، از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است، حتی اگر مبیع یا عین مستأجره از اموال غیر منقول باشد.
اموال غیر منقول هم در اصطلاح حقوقی به مالی که از جایی به جایی قابل انتقال نباشد، مانند زمین و معدن، گفته می‌شود. اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.یا مالی که منقول و قابل انتقال است، ولی به حکم قانون غیر قابل انتقال است. مانند مال منقولی که بر مال غیر منقولی نصب شده است، از قبیل بخاری دیواری و تابلوهای ثابت. همچنین مال منقولی که اختصاص به استفاده از مال غیر منقولی داده شده باشد. مانند حیوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد، از قبیل گاو و گاومیش و اسباب و ادوات زراعت، گفته می‌شود.
پس ضابطه اصلی در تشخیص مال غیر منقول و منقول، قابلیت و امکان حمل و نقل است. به این ترتیب که هرگاه مالی قابل حرکت دادن باشد، بی آنکه برای عین یا محل آن خرابی به بار آید، مال را منقول می‌نامند. برعکس، اگر مالی قابل نقل مکان نباشد، یا اگر در عمل نیز نقل آن ممکن شود، این تغییر موجب ویرانی وخرابی عین یا محل آن گردد، آن را غیر منقول می‌گویند. با وجود این، گاهی در اصطلاح قانون مدنی، غیر منقول به اموال قابل حمل و حتی حقوق مالی و منافع نیز گفته می‌شود. البته این تجاوز از قاعده استثنایی ومحدود به مواردی است که، قانونگذار بنابه مصالحی، اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیر منقول قرار داده باشد.
غیر منقول حکمی هم به مال غیر منقولی که قانون آن را محکوم به احکام و مقررات مال غیر منقول شناخته باشد، گفته می‌شود.
آثار تقسیم اموال به منقول و غیر منقول:
تشخیص نوع مال منقول و غیر منقول در حقوق ما دارای اهمیت فراوان است و آثار زیادی دارد که به مهمترین آنها اشاره می‌شود:
1- خارجیان نمی‌توانند در ایران آزادانه اموال غیر منقول را مالک شوند، و به موجب معاهده‌ها اجازه دارند فقط برای سکونت یا شغل و صنعت خود اموال غیر منقول تحصیل و تملک کنند. در حالی که برای اموال منقول چنین محدودیتی وجود ندارد.
2- نقل و انتقال اموال غیر منقول باید با سند رسمی‌صورت بگیرد، اما در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد. همچنین قیم نمی‌تواند اموال غیر منقول مولی علیه خود را بدون اجازه دادستان بفروشد یا رهن بگذارد.
3- استفاده از حق شفعه اختصاص به اموال غیر منقول دارد.
4- برای رسیدگی به دعاوی راجع به غیر منقول، دادگاهی صالح است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است. در سایر دعاوی اصولاً دعوا باید در دادگاه محل اقامت خوانده اقامه شود.
5- حق ارتفاق مخصوص اموال غیر منقول است.
6- مطابق بند یک ماده 2 قانون تجارت، فقط خرید و فروش اموال منقول از اعمال تجاری است، و کسی که به معاملات اموال غیر منقول مشغول است، هر چقدر هم که معاملات او پر درآمد باشد، تاجر محسوب نمی‌شود.
7- زن از اموال منقول به طور کلی ارث می‌برد، ولی در مورد اموال غیر منقول سهم او بسیار محدود است. زیرا نه تنها از زمین و عرصه محروم است، عین ابنیه و اشجار را نیز نمی‌تواند به عنوان وراثت تملک کند، و باید قیمت ثمن یا ربع اعیان و اشجار را از سایر وارثان مطالبه کند. منتها تا زمانی که این قیمت پرداخته نشده است، زن حق عینی تبعی بر آن اموال دارد و برسایر طلبکاران مقدم است.
ویژگی‌های اموال غیر منقول:
با مراجعه به مواد قانون مدنی که فصل اموال غیر منقول را تشکیل میدهد (مواد 12 تا 18 قانون مدنی) می‌توان اموال غیر منقول را به طریق زیر تقسیم نمود:
1- اموال غیر منقول ذاتی:
این قسم از اموال غیر منقول منحصر به اراضی است. البته باید دانست که کلمه اراضی یا زمین فقط به سطح الارض اطلاق نمی‌شود، بلکه اعماق زمین را هم شامل می‌شود. بنابراین نه فقط سطح زمین، بلکه کلیه آنچه در اعماق زمین هم موجود باشد، از قبیل خاک، سنگ، معادن جزء اموالی محسوب می‌شود که ذاتاً غیر منقول می‌باشند. البته چون هیچ چیزی به حسب ذات خود ثابت نیست، زمین، سنگ‌ها، معادن هم قابل جدا شدن و حرکت دادن است. ولی حقوق به ثبات ذاتی به این اطلاق نمی‌نگردد و داوری در آن عرفی است، نه علمی.
2- اموالی که به واسطه عمل انسان غیر منقول شده‌اند:
ملاک تشخیص این اموال این است که قبلاً منقول بوده و مستقیماً یا به طور غیر مستقیم به زمین الصاق شده باشند به طوری که نتوان حمل و نقل نمود، مگر اینکه در خود مال یا محل آن خرابی حاصل آید. این اموال در مواد 13 تا 16 قانون مدنی منعکس شده اند. بنابراین آنچه ملصق به زمین یا بنا شده است غیر منقول تبعی است و تابع وضع موجود است و هر گاه از زمین یا بنا جدا شود منقول است.
آسیاب منصوب در بنا اگر به طوری تعبیه شده باشد که منصوب به زمین نباشد و بتوان آن را حمل و نقل نمود به طوری که نه به خود آسیاب و نه به محل آن خرابی وارد آید، منقول خواهد بود. اما اگر منصوب در بنا باشد، غیر منقول است.
لوله‌ها برای این که لوله‌ها غیر منقول باشند، باید برای جریان آب یا مقاصد دیگری مثل لوله‌های گاز و یا لوله‌هایی که از وسط آن سیم تلفن رد می‌شود، در زمین یا بنا کشیده شده باشند.
آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آن که برای زینت یا مقاصد دیگری در عمارت و بنا به کار می‌روند، شرط غیر منقول بودن آنها این است که طوری در بنا به کار رفته باشند که نقل آنها موجب نقص یا خرابی خود یا محل آنها شود.
ثمره (میوه اشجار) و حاصل (زراعت‌هایی که به وسیله ریشه به زمین ملصق است، مثل گندم و جو و امثال آنها) مادامی‌که چیده یا درو نشده باشند غیر منقول‌اند، و هر گاه این اموال را از زمین جدا کردند، منقول می‌شوند و اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد، تنها آن قسمت منقول است.
3- اموالی که در حکم اموال غیر منقول:
این اموال اموال منقولی است که قانون به واسطه اختصاص یافتن به عمل زراعت، آنها را در حکم اموال غیر منقول قرار میدهد، اگر چه در صفت منقول بودن آنها ظاهراً هیچ تغییری حاصل نشده باشد. این اموال به واسطه اختصاص یافتن به زراعت، جزء ملک محسوب شده واز نظر صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم خود زمین محسوب می‌شود. منفعت عمده‌ای که از این تقسیم حاصل می‌شود این است که بین یک مال منقول و یک مال غیر منقول که لازمه یکدیگر می‌باشند، رابطه محکمی ایجاد می‌گردد و آنها را تقریباً لاینفک از یکدیگر می‌نماید به نحوی که نتوان خواه به واسطه توقیف و خواه به واسطه تقسیم، آنها را جدا نمود والا ممکن است لااقل تا مدتی هر یک بدون دیگری غیر قابل استفاده بماند. ماده 17 قانون مدنی اموال منقولی را که در حکم اموال غیر منقول هستند، بیان نموده است.
4- اموالی که تابع اموال غیر منقول هستند:
قانون مدنی ایران در ماده 18 حقوق عینی که موضوع آن مال غیر منقول می‌باشد، مانند حق انتفاع، حق ارتفاق و همچنین دعاوی راجع به اموال غیر منقول را از نظر صلاحیت دادگاه‌ها تابع اموال غیر منقول قرار داده است. این دسته از اموالی که تابع اموال غیر منقول می‌باشند، عبارتند از:
1- حق انتفاع از اموال غیر منقول مانند عمری و رقبی و سکنی، ولی حق انتفاع از اموال منقول تابع اموال منقول می‌باشد.
2- حق ارتفاق مانند: حق العبور، حق المجری و اقسام دیگر از حق ارتفاق.
3- حق حریم.
4- حق تحجیر در زمین موات.
5- حق وثیقه نسبت به مال غیر منقول، خواه قضایی باشد، مانند حق ناشی از بازداشت اموال غیر منقول، یا قراردادی مانند حق مرتهن یا منتقل الیه در مورد معاملات با حق استرداد.
6- دعاوی راجع به اموال غیر منقول، از قبیل تقاضای خلع ید، رفع مزاحمت، تصرف عدوانی و همچنین است دعاوی مطالبه خسارات متوجه به مال غیر منقول و اجرت المثل آن. زیرا این دعاوی اگرچه مطالبه خسارات و موضوع آن منقول است، ولی راجع به مال غیر منقول می‌باشد.
