آیا فروشنده را می توان بدان ملزم ساخت یا خیر. باتوجه به مقررات مذکور در بالا و ملاحظه رابطه بین سند رسمی حاکی از وقوع بیع و آثار ثبت ملک به نام شخص در دفتر املاک, می توان اظهار نظر کرد که بایع قانوناً موظف به تنظیم سند رسمی حاکی از انتاقل مبیع به خریدار به عنوان نتیجه عرفی حاصل از عقد و تسلیم یکی از توابع مبیع به خریدار, می باشد و الزام بایع را به این امر می توان درخواست کرد. زیرا سند رسمی بیع مذکور و ثبت انتقال ملک به نام خریدار, مانند کلیه یا رمز در ساختمان و اطاقهای آن, عرفا و عادتاً از توابع مبیع غیر منقول است که زمینه را برای امکان استفاده کامل از مبیع, (مثل فروش و رهن گذاردن آن), فراهم می سازد. سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالک ملک وانتفاع از آثار مالکیت است. افزون بر این وضعیتی که تابعیت عرفی سند رسمی بیع و ثبت انتقال ملک به نام خریدار را نسبت به مبیع, آشکارتر می سازد این است که پس از تحقق بیع و انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریدار, وجود سند و ثبت ملک به نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای فروشنده ندارد, بلکه دارای فایده برای خریدار و مالک واقعی ملک می باشد.

ب : امکان انتقال مبیع غیر منقول به ثالث بدون تنظیم سند رسمی. خریدار مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, می تواند مبیع را بدون تنظیم سند رسمی , منتقل کند . در این صورت خریدار جدید می توان به عنوان جانشین خریدار نخست, تنظیم سند رسمی فروش به نام خود را درخواست کند, زیرا دیدیم که خریدار نخست, مالک مبیع غیر منقول می شود و هر مالکی می تواند هر تصرف قانونی را که بخواهد در ملک خود به عمل آورد (ماده 30 قانون مدنی ) ولی این نکته را نباید از نظر دور داشت که برای رسیدن به منظور بالا, طرح دعوی علیه فروشنده مطرح گردد.

زیرا از یک طرف, در فرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به تنهایی و محکومیت او به تنظیم سند رسمی انتقال, دو سند رسمی باید تنظیم و انضا شود, یکی سند حاکی از انتقال ملک از فروشنده نخست به فروشنده دوم و دیگری سند مربوط به انتقال ملک از فروشنده دوم به خریدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسی, و عدم صدور حکم بر الزام او, حکم بالا نسبت به فروشنده دوم بی اثر و در نتیجه به علت عدم امکان الزام او به امضای سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خریدار دوم, حکم صادر علیه فروشنده نخست, مبنی بر الزام به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, غیر قابل اجرا خواهد بود و بدین جهت خواهان در طرح دعوی مزبور حتی به تحصیل رای به سود خود توفیق نخواهد یافت. از طرف دیگر, اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسی فراخوانده شود, باز هم اجرای حکم دائر بر تنظیم وامضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, به دلیل این که تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست در تنظیم و امضای این سند, لازم است, غیر ممکن خواهد بود.

ج : فراهم شدن زمینه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار. یکی از آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی فروش, همانند بیع با سند رسمی, این است که خریدار می تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع, فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذکور و منافع آن کند. زیرا فرض این است که با انشای بیع به وسیله طرفین مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده و هر مالکی حق دارد تسلیم مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص که متصرف در آن است, بخواهد و برای تقاضای مذکور و اجرای حکم محکومیت فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن, تنظیم و امضای سند رسمی انتقال لازم نمی باشد.

بحث دوم:

آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, در برابر اشخاص ثالث

فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی, یک عمل حقوقی است که اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور, اشخاص ثالث نم یتوانند, نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالکیت خریدار را در مال مزبور, مورد انکار قرار دهند و در نتیجه به استناد تحقق یک قرارداد جدید و لاحق مدعی حقی برای خود در مبیع مذکور گردند. در مقاله پیش بیان شد, که مالک مال غیر منقول حتی اگر در قراردادی صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به دیگری گردد, برای خریدار نوعی حق عینی در مال مزبور پدید می آید که هر چند این حق عینی, حق مالکیت نیست ولی متعهد له می تواند براساس آن متعهد را ملزم به بیع همان مال خود کند و نتیجه این وضعیت این است که متعهد نمی تواند ان را بدون اذن متعهد له به دیگری انتقال دهد یا نسبت به آن عمل حقوقی انشا کند که مقتضای آن با تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشای خود عقد بیع به وسیله طرفین, که موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار می باشد, غیر معتبر بودن تصرفات حقوقی بعدی بایع روشنتر است.

موضوعی که در این مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بیع مال غیر منقول است. چون بنابر فرض, بیع مزبور در سند رسمی انعکاس نیافته است, اثبات تشکیل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمی باشد, که این امر ضمن طرح مسایل زیر مورد بررسی قرار می گیرد.
مسایل مربوط به موضوع مقاله: در پایان این مقاله, طرح مسایل زیر مناسب است:

مساله 1 : هر سک از دو بیع مال غیر منقول که برای یکی از آن در سند رسمی و برای دیگری سند عادی دارای تاریخ مقدم تنظیم شده است, چه وضعیتی دارد؟
هرگاه مالی غیر منقول , به وسیله مالک مورد دو عقد بیع, یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد, سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده 1305 قانون مدنی , که مقرر می دارد:
در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.

تاریخ سند عادی مذکور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فقاد تاریخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند, خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد, مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی, مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکور, ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند, یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است, که در اینگونه موارد, به تقاضای خریدار با سند عادی, سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.

مساله 2: وضعیت هر یک از دو بیع یک ملک به دو شخص با سند عادی چگونه مشخص می شود؟ در عمل ممکن است, پس از طرح دعوای خریدار سند عادی علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم و امضای سند رسمی بیع مذکور, شخص ثالث با استناد به سند عادی دیگری که به امضای فروشنده رسیده است در دعوی وارد شود و مدعی گردد که آن ملک, پسش از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, یا این که او نیز مبادرت به طرح دعوای دیگری علیه بایع به خواسته الزام بایع به تنظیم و امضای سند رسمی بیع به نام خود نباشد, آیا این مورد اگر دلیل بر تقدم حق یکی از دو عقد بر دیگری نباشد, آیا می توان تاریخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق یکی از دو خریدار بر دیگری دانست و حکم کرد که فروشنده باید سند رسمی انتقال را به نام خریداری که تاریخ سند عادی او مقدم بر تاریخ سند عادی دیگر است, تنظیم و امضا کند؟

یا این که هرگاه یکی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد, آیا می توان به حکم اصل تاخر حادث, انشای مندرجات سند فاقد تاریخ را نسبت به انشای مندرجات سند دارای تاریخ, موخر دانسته و فروشنده را به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی دارای تاریخ, ملزم ساخت. در نهایت, اگر هر دو سند عادی فاقد تاریخ و یا هر دو دارای تاریخ, واحد باشد, هر یک از آن دو چه وضعیتی خواهد داشت. همچنین آیا اعلام بایع نسبت به تقدم تاریخ عقد موضوع یکی از دو سند نسبت به موضوع سند دیگر می تواند مبنای حکم بر اعتبار عقدی که تشکیل آن مقدم معرفی شده است و بی اعتباری عقد دیگر, قرار گیرد؟ این مساله در دو فرض زیر مطالعه می شود:

فرض نخست: هر دو سند فاقد تاریخ یا دارای یک تاریخ می باشد و بایع تقدم هیچیک از دو بیع را نسبت به دیگری تایید نمی کند. در این فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی, به نظر می رسد که در هر حال هیچیک از دو سند عادی را نمی توان بر دیگری ترجیح داد, مگر این که تقدم انشای بیع موضوع یکی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به وسیله دلیل یا اماره ثابت گردد.

نتیجه عدم امکان ترجیح یکی بر دیگری, محکومیت هر دو خریدار در دعوی الزام فرونشده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است. زیرا از یک طرف تحقق مفاد هیچیک را نمی توان مقدم بر دیگری فرض کرد, از طرف دیگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بین دو معامله دو سند عادی ممکن نیست و نیز ترجیح عقد موضوع یکی از دو سند عادی بر عقد موضوع سند دیگر, بدون مرجح و غیر قابل توجیه است, همچنین توسل به استقراع به دلیل خلاف قاعده بوده آن و محدودیت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمی تواند از بین دو شخص مذکور, شخصی را که معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد که سند رسمی انتقال ملک به نام او ثبت شود, تعیین کند.

باید اضافه کنیم که پیدایش این وضعیت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمی که دارای تاریخ واحد باشد نیز مکن است, مانند این که سند رسمی انتقال به سویله مالک و وکیل او به طور جداگانه در دفترخانه در یک روز تنظیم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع یکی از دو معامله بر دیگری معلوم نباشد.

فرض دوم: بایع تقدم تاریخ یکی از دو بیع دارای تاریخ یکسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تایید می کند. در این فرض باید بیعی که تقدم ان به وسیله بایع مقدم و در نتیجه معتبر معرفی می شود, دارای اعتبار تلقی شود. زیرا , براساس آنچه در فرض نخست ذکر شد, به لحاظ این که هیچیک از دو بیع بر بیع دیگر ترجیح ندارد, هیچیک از دو خریدار نمی تواند بایع را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال یا تسلیم ملک مورد معامله به خود کند. اما در این میان هرگاه بایع تقدم یکی از دو بیع را بر دیگری تایید کند, این تایید, در حقیقت اقرار به اعتبار بیعی که تقدم ان مورد تایید بایع قرار گرفته است, می باشد که نتیجه آن حکم اعتبار این بیع و تنظیم سند رسمی انتقال با خریدار ان خواهد بود. بنابراین اعتبار بیع مذکور, از جهت این نیست که تایید بایع به عنوان یک دلیل بر تقدم واقعی و ترجیح این بیع بر بیع دیگر مورد استناد قرار می گیرد؛ که تایید مزبور نمی تواند دلیل و یا حتی اماره اعتبار یکی از دو بیع در برابر بیع دیگر باشد؛ بلکه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زیان مقر یعنی شخص فروشنده می باشد؛ وقتی دلالت دو سند عادی به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط می شود, و در نتیجه هیچیک از دو خریدار نمی تواند با استناد به سند عادی ادعای خود را ثابت کند, تنها اقرار به عنوان دلیل منحصر می تواند در برابر فروشنده مثبت ادعای خریداری شود که بیع ملک به او پیش از بیع دیگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.

فرض سوم: دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آن دو دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ است. در این دو فرض, باید سند عادی دارای تاریخ یا دارای تاریخ مقدم معتبر تلقی گردد و بدین جهت این فرض باید در دو حالت زیر بررسی شود:

حالت 1 : دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت باشد. در این حالت هیچیک از ان دو برابر دیگری قابل استناد نیست و دلالت دو سند بین دو خریدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط می گردد, اما سند دارای تاریخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زیان مقر به وسیله خریدار این سند علیه فروشنده قابل استناد است. بنابراین دادگاه باید به اعتبار مندرجات سند عادی مذکور رسیدگی کند و در صورت اثبات وجود تاریخ مذکور در سند, در زمان امضای ان به وسیله فروشنده, رای بر محکومیت او به تنظیم و امضای رسمی انتقال ملک به خریدار و تسلیم ملک مورد معامله به او بدهد, هر چند که صحت تاریخ مذکور ثابت نشود.

زیرا, از یک طرف پس از سقوط دو سند, ادعای هر دو خریدار به دلیل تعارض غیر قابل قبول می شود, اما در این میان پس از ثبوت وجود تاریخ مقدم مذکور در مان امضای سند عادی به سویله فروشنده, نوعی اقرار کتبی فروشنده به سود خریدار سند عادی مذکور ثابت می شود که می تواند مبنای رای محکومیت فروشنده گردد؛ اسین امر با قاعده غیر قابل استناد بودن تاریخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غیر قابل استناد بودن تاریخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غیر قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده ای که تاریخ مزبور را در زمان امضای سند تایید کرده است نخواهد بود.

به علاوه غیر قابل استناد بودن تاریخ هنگامی مطرح می شود که ادعای ثالث همراه با دلیلی باشد, که بدون د&