به موجب احکام فقهی ومقررات مدنی ،حق شفعه وقتی آشکار میگردد که فقط دو نفر در مال غیر منقول قابل تقسیمی شریک باشند ویکی از دو شریک حصه مالکانه خود را به عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد ورعایت شرایط صحت عقد بیع ورعایت شرایط صحت عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد بیع ورعایت شرایط صحت عقد بیع،حق شفعه آشکار میگردد واین معنی را ماده 808 قانون مدنی درفراز اول خود بدین صورت بیان کرده است:(هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد ویکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند،این حق را قانون برای شریک دیگر شناخته است حق شفعه میگویند ووصاحب آن شفیع نامیده میشود) بنابراین وقتی برای کسی حق شفعه پیدا شد صاحب ان یعنی شفیع میتواند با اراده خود قیمتی را که مشتری به بایع (فروشنده)داده است عینا به او بدهد وبدون موافقت شریک قبلی(بایع)ویا مشتری فقط با اعمال اراده یک طرفه خود،حصه مبیعه را تملک نماید،این حق که فقه وقانون برای شفیع شناخته،استثناء براصل مالکیت است وچون نتیجه اعمال اراده یک طرف میباشد بنابراین از ایقائات است.(1)

با توجه به آنچه گفته شد چون به موجب احکام فقهی ومقررات قانون مدنی،اگر بنا ودرخت بدون زمین فروخته شود احکام شفعه بر آن جاری نخواهد بود،این سوال پیش می آید اگر آپارتمان ها که معمولا اعیانی با حق استفاده مشاعی از زمین مجموعه آپارتمان ها فروخته میشود بین دو نفر مشترک باشد مورد عقد واقع گردد ویکی از دو شریک حصه خود را با ثالثی منتقل نماید آیا شریک دیگر حق اخذ به شفعه دارد یا خیر؟

در پاسخ باید گفت در آپارتمان ها که ساختمان بدون زمین فروخته میشود(البته با حق اشتراکی از زمین زیر آن)وعنایت به ماده 809 قانون مدنی که میگوید: (هر گاه بنا ودرخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود) و با توجه به این که در آپارتمان ها علی رغم قانون ومقررات مربوط به مالکیت املاک مشاعی،مالکیت هر آپارتمان در زمین مشترک حالت خاصی را مثلا تحت عنوان بقای همان آپارتمان در زمین مشاعی واحد دارد ولاغیر وهر آپارتمان فقط حق استفاده مشترک ومشاعی از زمین زیر آپارتمان رادارد ومالکیت اختصاصی بر آن را فاقد است به صراحت میتوان گفت که مطابق قانون مدنی ومقررات مربوط به تملک،درآپارتمان ها تحت هیچ صورت وحالتی اعمال حق شفعه قابلیت تصور و اجرا نمی باشد.

پی نویس:

1-ایقاع عملی است قضایی ویک طرفه که به صرف قصد انشا ورضای یک طرف منشا اثر حقوقی شود بدون این که تاثیر یک طرفی قصد ورضای مذکور ضرری به غیر داشته باشد.

نوشته : استاد منوچهر قوامی - وکیل پایه یک دادگستری