گروه حقوقی- قرارداد اجاره آبستن دعاوی حقوقی زیادی است؛ کافی است یکی از طرفین پا از دایره تعهدات قانونی و قراردادی خود فراتر بگذارد تا طرفین گرفتار یک دعوای حقوقی تمام‌عیار شوند.
یکی از این دعاوی، مطالبه اجرت‌المثل است که در قالب مطالعه موردی یک پرونده به بررسی آن می‌پردازیم.
شروع اختلاف
منوچهر، خواهان این دعوا و مالک سهم مشاعی از ملکی استیجاری است که قسمتی از آن به وی به ارث رسیده است. سایر وارثان بدون اطلاع وی ملک را اجاره می‌دهند برای همین وی علیه خواندگان (هادی، مهیار، مهرزاد، ابوالفضل، مسعود و مصطفی) که برخی از آنها وارثان ملک و برخی دیگر مستاجران کنونی آن هستند دعوایی را به خواسته مطالبه اجرت‌المثل اقامه می‌کند و در ستون خواسته، تقاضای خود از مرجع قضایی را چنین عنوان می‌کند: «صدور حکم مبنی بر محکومیت خواندگان بر پرداخت تضامنی اجرت‌المثل ایام تصرف نسبت به اندازه سهم خود در مورد ملک، از تاریخ 15/5/89 لغایت تاریخ اجرای حکم، فعلا مقوم به 000/001/50 ریال به احتساب همه خسارات قانونی و خسارات تاخیر تادیه از زمان اجرای حکم.»
دلایل خواهان در دادخواست به این شرح بوده است: 1-گواهی حصر وراثت 2-گواهی پرداخت مالیات بر ارث 3-استعلام صورت گرفته از اداره ثبت 4-تامین دلیل 5-قرارداد اجاره 6-وکالتنامه 7-عنداللزوم قرار ارجاع به کارشناسی و تحقیقات محلی.
خواهان در ستون شرح دادخواست به دادگاه توضیح داده است: «اینجانب ورثه بوده و سایر وراث بدون اذن و اجازه من اقدام به واگذاری منافع ملک کرده‌اند. نظر به عدوانی بودن تصرفات خواندگان به قدر سهم خواهان، مستند به مواد 313 و 320 قانون مدنی با ارجاع امر به کارشناسی، اجرت‌المثل مدت مذکور معین و حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت خواسته می‌شود.»
بررسی دادخواست
یکی از نقاط قوت دعوای منوچهر، تنظیم صحیح دادخواست است؛ تنظیم صحیح دادخواست، مطالبه حق را آسان می‌کند بخصوص اینکه خواندگان در پرونده مورد بحث دفاع صحیحی را در مقابل دعوای خواهان تدارک ندیده‌اند. البته ممکن است فهم برخی از اصطلاحات و عبارات متنی که پیش از این مورد اشاره قرار دادیم، دشوار باشد؛ برای همین در ادامه برخی از عباراتی را که در دادخواست از سوی خواهان مورد تاکید قرار گرفته است، دقیق‌تر بررسی می‌کنیم:
اجرت‌المثل: خواهان (منوچهر) از دادگاه مطالبه «اجرت‌المثل» کرده است.
اگر کسی از مال دیگری استفاده کند و اصطلاحا منتفع شود و عین مال باقی باشد، آنچه بابت اجرت منافع استفاده شده باید به صاحب مال (برای مثال ملک) مزبور بدهد، اجرت‌المثل نامیده می‌شود، خواه استفاده مزبور با اذن مالک باشد و خواه بدون اذن او. البته شرط پرداخت اجرت‌المثل این است که برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مال‌الاجاره‌ای معین نشده باشد؛ زیرا در این صورت باید اجرتالمسمی پرداخت کند. اجرت ذکر شده در عقد اجاره را «اجرتالمسمی» می‌گویند.
پرداخت تضامنی: «تضامن» بین بدهکاران امری معمول و پرفایده است. اهمیت زیاد این نوع از تضامن، به عنوان یکی از بهترین راه های تضمین پرداخت دین، کاربرد وسیعی به این نهاد حقوقی داده است. هر مدیونی نسبت به کل دین متعهد و ملتزم است؛ بنابراین، طلبکار می‌تواند از یکی از بدهکاران تضامنی، کل مبلغ دین را مطالبه کند. مدیون و بدهکار هم نمی‌تواند تقاضای تقسیم بدهی کند. علاوه بر تعهد به پرداخت کل دین که نتیجه مستقیم تضامن است، آثار دیگری نیز دارد که عمدتا عبارتند از:
1- امکان تعقیب همه مدیون‌ها به طور متوالی به نحوی که کل دین پرداخت شود. هر قدر که از محکوم به وصول شود، از بدهی دیگران کاسته می‌شود، به نحوی که داین هرگز نمی‌تواند بیش از میزان طلب خود چیزی دریافت کند.
2- طلبکار در انتخاب مدیونی که طلب را می‌پردازد، آزاد است؛ زیرا همه مدیون‌ها در وصف مدیون یا مسئول بودن در یک ردیف قرار دارند.
عدوانی بودن تصرفات خواندگان: «تصرف» که از آن به «ید» تعبیر می‌شود، عبارت است از سلطه و اقتداری که شخص به طور مستقیم یا به واسطه دیگری بر مالی دارد. «عدوان» در لغت یعنی ظلم و ستم آشکار و اصطلاحا فعل یا ترک فعل قابل نکوهشی است که خلاف عرف یا قانون یا عقل سلیم باشد.
تصرف عدوانی به معنی اعم، عبارت است از خارج شدن مال از تصرف مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی. عدم رضای مالک یا عدم اذن قانونی او شرط تحقق عدوان است.
تصرف در ملک مشاع بدون اجازه تمامی شرکا امکان ندارد. در پرونده‌ای که در حال بررسی آن هستیم، یکی از وارثان به این دلیل که سایرین بدون اجازه وی در ملک موروثی تصرف کرده‌اند، مدعی عدوانی بودن تصرف آنان شده و درخواست پرداخت اجرت‌المثل کرده است.
تعیین بهای خواسته
مطالبه اجرت‌المثل یک دعوای مالی است و باید خواسته تقویم شود و معادل ریالی آن در دادخواست درج شود. خواهان این مبلغ را 000/001/50 ریال تعیین کرده است و دلیل برگزیدن این مبلغ این است که دعاوی کمتر از پنج میلیون تومان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است. خواهان در حقیقت با تقویم خواسته به این مقدار باعث شده است که دعوا در دادگاه حقوقی مورد رسیدگی قرار گیرد.
جلسه رسیدگی
وقت رسیدگی از سوی دادگاه تعیین و به همراه دادخواست و ضمایم آن برای اصحاب دعوا ارسال می‌شود. در روز رسیدگی، خواندگان در جلسه رسیدگی حاضر می‌شوند و در مقابل ادعای خواهان و برای دفاع از خود اعلام می‌کنند که هزینه‌ها و مخارج نگهداری پدر خود را بر عهده داشته‌اند و در این خصوص خواهان دعوا به آنان بدهکار است. همچنین آنان ادعا کردند که به خواهان اخطار داده‌اند که برای تصمیم‌گیری در خصوص سهم خود حاضر شود، اما او از این کار خودداری کرده است. خواندگان همچنین مدعی شدند که مغازه موروثی، به هیچ‌وجه اجاره داده نشده است، بلکه کارگری برای رسیدگی به ملک در آن مستقر است. آنان در جلسه رسیدگی تاکید کردند هیچ درآمدی از ملک نداشته‌اند؛ بنابراین پرداخت اجرت‌المثل بی‌دلیل است.
این در حالی است که تامین دلیل در تاریخ 20/3/91 از سوی شورای حل اختلاف انجام گرفته و از محل بازدید شده است. با وجود آنکه خواندگان تاکید کردند که هیچ درآمدی از ملک نداشته‌اند، نتیجه بازدید از محل نشان داد که ملک به اجاره داده شده و مستاجر اجاره را به طور مرتب پرداخت کرده است. سایر دفاعیات خواندگان نیز دارای ضعف و قابل ایراد بود و مدارک قابل قبولی برای اثبات آن ارایه نشد.
رای دادگاه
دادگاه پس از اعلام ختم رسیدگی، رایی به این شرح صادر کرد: «در خصوص دعوای خواهان به طرفیت خواندگان به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف در ملک مشاعی پلاک ثبتی ... از تاریخ 15/5/89 با احتساب خسارت دادرسی و تاخیر تادیه، دادگاه با توجه به استعلام ثبتی مشعر بر مالکیت موروثی اصحاب پرونده بر پلاک مورد بحث و انتقال قهری آن به نامبردگان به سبب فوت نامبرده و از طرفی اذعان خواندگان به تصرف بر ملک مورد ترافع، ضمن دفاعیات بلاوجه و غیرموثر آنان و نیز نظر کارشناس رسمی منتخب مبنی بر استحقاق خواهان تا میزان کارشناسی نسبت به سهم وی به مبلغ 000/900/75 ریال که ضمن مطابقت آن با اوضاع و احوال و عدم ایراد و خدشه‌ای از سوی طرفین، دعوای مورد قیام را ثابت تشخیص و مستند به مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ مورد کارشناسی در حق خواهان با احتساب خسارت‌های دادرسی و تاخیر تادیه از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت، با محاسبه اجرای احکام صادر کند. رای حضوری و قابلیت تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر را داراست.»
همان‌طور که از متن رای برمی‌آید، دادگاه خواسته خواهان(منوچهر) را پذیرفته و حکم به نفع وی صادر کرده است. مستندات دادگاه برای صدور این رای استعلام ثبتی مشعر بر مالکیت موروثی اصحاب پرونده، اذعان خواندگان به تصرف بر ملک مورد ترافع، دفاعیات بلاوجه و غیرموثر خواندگان، نیز نظر کارشناس رسمی منتخب مبنی بر استحقاق خواهان تا میزان کارشناسی و مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی است. ماده 198 این قانون تاکید می‌کند: «در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شد اصل بر بقای آن است مگر این که خلاف آن ثابت شود.» ماده 519 امکان مطالبه خسارات دادرسی را بیان و مقرر می‌کند: «خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق‌الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.»
ماده 522 نیز در بیان شرایط پرداخت خسارت تاخیر تادیه می‌گوید: «در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه، داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد، محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این که طرفین به نحوه دیگری مصالحه نمایند.»در پرونده‌ای که بررسی کردیم، خواندگان که وراث متوفی بوده‌اند و ملکی را به ارث برده‌اند، بدون اذن یکی دیگر از ورثه آن را اجاره دادند که وی نیز برای گرفتن اجرت‌المثل ایام تصرف، در دادگاه عمومی حقوقی طرح دعوا کرد و دادگاه نیز پس از تایید خواسته وی، با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجرت‌المثل را بر اساس نظر کارشناس تعیین و حکم به پرداخت آن صادر کرد.
